Конфликт между арендаторами и компанией «Ковальська» в БЦ «Торонто». Аргументы сторон

25 февраля основатель киевского креативного пространства mOre Андрей Ставницер рассказал в Facebook о конфликте с арендодателем — компанией «Ковальська». Его проект ждет выселение.

До недавнего времени, mOre располагалось в бизнес-центре класса «А» под названием БЦ «Торонто». Он входит в комплекс зданий по Большой Васильковской, 100, который, во многом, стал известен благодаря своим резидентам. В этом БЦ, например, находятся украинские компании MacPaw и Ring Ukraine. Пространство mOre, где проводятся образовательные лекции, публичные выступления и благотворительные ивенты, располагается на 2-м этаже.

Долго это не продлится — в феврале 2019 года руководителям проекта в одностороннем порядке сообщили о выселении. По словам Ставинцера, они столкнулись с «железобетонным мещанством» со стороны компании «Ковальська». Журналист AIN.UA рассказывает о хронологии конфликта в бизнес-центре.

Предыстория

Toronto-Kyiv — комплекс, куда помимо бизнес-центра с офисами, также входит гостиница и торговый центр (пока не запустился). Комплекс возвела одноименная компания «Торонто-Киев» на деньги, взятые в кредит у «Банка Кипра».

Эта финансовая организация ушла с украинского рынка в 2014 году, а 99,8% акций банка за $202,5 млн купил «Альфа-Банк Украина». Позже стало известно, что в ходе реструктуризации кредита, «Альфа-Банк Украина» купил у заемщика офисную часть комплекса — БЦ «Торонто» площадью более 46 000 кв. м. Другие объекты комплекса остались в собственности у «Торонто-Киев».

Фото: Ковальська

Часть выкупленных помещений пойдет на обустройство центрального офиса банка, куда съедутся команды «Альфа-Банк Украина» и «Укрсоцбанка». Первые сотрудники начали переезжать туда в январе 2019 года, а закончить обустройство намерены к апрелю текущего года, рассказали в комментарии AIN.UA представители «Альфа-Банк Украина». В бизнес-центре этот офис займет 20 000 кв. м.

К ситуации с mOre этот переезд не имеет отношения:

«Альфа-Банк Украина» владеет другой частью большого комплекса зданий бизнес-центра. Банк заинтересован в поддержании долгосрочных отношений с арендаторами и, наоборот, перезаключает договоры аренды с ними.

Что происходит

В мае 2018 года «Альфа-Банк Украина» продал 7500 кв. м в БЦ «Торонто» в пользу девелоперской группы «Ковальська». Сделку на рынке оценили в $7,5 млн. С этого момента и начались злоключения ряда арендаторов. «Ковальська» стала правонаследницей договоров об аренде, которые заключили компании-резиденты еще с «Альфа-Банк Украина». Как говорят резиденты, условия были достаточно жесткими.

Так, в числе пунктов числилось и срочное выселение в одностороннем порядке. Условия были индивидуальными: кому-то в случае одностороннего разрыва договора давали 30 дней, кому-то — 90 дней и обоюдную возможность разорвать соглашение. Но в «Альфа-Банк Украина» при подписании договоров говорили, что не намерены пользоваться этим пунктом. Резиденты же подписывали документы сроком на три года и были уверены в своем будущем, потому что затевать спор со структурой такого масштаба было бессмысленно.

Выкупив часть здания, группа «Ковальська» имела свои планы. Компания намерена расположить на этих площадях собственный офис и поэтапно освобождает пространство. mOre — не первый резидент, который потерял из-за этого локацию.

Как пишет Ставницер, они знали о выселении других резидентов в «пожарном порядке», но имели устные договоренности с Сергеем Пилипенко, генеральным директором группы «Ковальська». Создатели mOre указывали на социальную значимость проекта — с их приходом в БЦ стали проводиться благотворительные форумы и ярмарки, площадку посещали известные спикеры, представители международных организаций, политики.

Как рассказала в комментарии AIN.UA управляющий директор mOre Надежда Дар, договор у них был до середины 2020 года, команда вела переговоры о его продлении. Под такие долгосрочные перспективы привлекалось и финансирование — mOre сделали качественный ремонт, а ежемесячные инвестиции в проект достигали 1 млн грн.

При этом, Дар признается — пространство было не идеальным арендатором и временами незначительно задерживало платежи. Но роковым оказался не этот вопрос:

Пока Сергею Пилипенко не понадобилось наше помещение, такие отношения его устраивали.

По ее словам, сложившийся график выплат стал проблемой, только когда у «Ковальська» появилась нужда в пространстве под офис. Теперь mOre ищет новую площадку — возможно, проект некоторое время будет существовать «без постоянной прописки» или в видеоформате, пишет Ставницер. Вместе с mOre, бизнес-центр покидает и концептуальный магазин apt.13, открытый Дианой Ставницер в 2018 году на территории БЦ «Торонто». Правда, для магазина якобы сделали уступку — по словам Ставницера, точке вдвое подняли арендную ставку в обмен на возможность проработать до конца мая.

Кого и как выселили до mOre

Исход резидентов из БЦ «Торонто» начался в конце 2018 года. Одной из первых компаний, принудительно покинувших здание, стала компания alterhaus, которая занимается ремонтом и дизайнерским оформлением домов.

Как рассказала в разговоре с журналистом AIN.UA основательница alterhaus Елена Гута, они въехали на Большую Васильковскую, 100 еще в августе 2016 года. Это было до покупки помещения «Ковальська». Договор заключали на три года (до августа 2019-го) с «Альфа-Банк Украина». Условия были такие же, с пунктом о возможном выселении в одностороннем порядке за 30 дней.

alterhaus сделали ремонт в своем офисе, а также оформили пространства на двух других этажах БЦ. Одним из заказчиков стали и mOre. Но в результате, все это обернулось убытками для бизнеса:

После сделки по покупке части здания, компания «Бетон от Ковальской» стала правонаследователем договора и, воспользовавшись его условиями, выселила резидентов. В том числе и нашу компанию.

Причина — намерение «Ковальська» разместить там свой офис. В частности, и на тех этажах, где находится креативное пространство mOre, и где была наша компания.

Юридически, такая позиция непогрешима, но по-человечески — так с бизнесом не работают. К примеру, никому из резидентов не компенсировали их затраты на ремонт, просто позволили «забрать все с собой». Это обернулось серьезными потерями. Например, мы потратили на ремонт 650 квадратных метров около $90 000. И это достаточно скромно, другие резиденты вложились еще больше.

Офис alterhaus в БЦ Toronto-Kyiv. Источник: alterhaus.ua

История повторилась и с другими компаниями, причем в той же конфигурации — юридически «Ковальська» имела непоколебимую позицию. В декабре 2018 года из бизнес-центра Toronto-Kyiv съехала компания ALFA Smart Agro, которая занимается продажей семян, микроудобрений и другой сельхозпродукции.

Как рассказала в комментарии AIN.UA маркетинг-директор ALFA Smart Agro Татьяна Мосендз, новые собственники тоже заверяли их в сохранении прежних условий. Уведомление о выселении они получили от «Ковальська» под конец 2018 года и были вынуждены покинуть помещение, в которое заехали в сентябре 2017 года. При этом, ALFA Smart Agro тоже потратились на ремонт — и не получили компенсаций.

В договоре действительно был пункт, согласно которому любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив вторую сторону за 90 дней. Этим правом и воспользовался новый владелец здания. Формально, договор соблюден, но на практике – мы рассчитывали на 3 года аренды, а вынуждены были уже через год искать новый офис и переезжать.

Поскольку мы были соседями, мы также проводили в mOre мероприятия для своих партнеров и клиентов. С технической точки зрения mOre – одно из лучших и профессиональных мест для организации мероприятий в Киеве.

Мосендз уверена, что опыт и идеи команды mOre помогут им справиться с ситуацией. По информации AIN.UA, поиском нового помещения вскоре могут обеспокоиться и другие резиденты — переговоры о сохранении аренды сейчас ведут представители спортивного зала FIZMAT и кафе здорового питания Yaro.

Пространство mOre. Источник: alterhaus.ua

Позиция «Ковальська»

23 февраля компания «Ковальська» на официальной Facebook-странице опубликовала публичный ответ Андрею Ставницеру. В нем сообщается следующее:

1. «Ковальська» купила долю в БЦ только для собственных нужд и сразу уведомила об этом арендаторов, которые находились на ее части здания.
2. Всего компания получила 13 договоров об аренде. По каждому «Ковальська» проводила переговоры в рамках действующего законодательства.
3. mOre и apt.13 представляла компания ТОВ «Пространство Будущего» — совместно они занимали в бизнес-центре площадь в 1300 кв. м на трех этажах.
4. Для «Пространство Будущего» действовал ставка «в несколько раз ниже рыночной». Но компания все равно не соблюдала финансовых условий. Задолженности перед «Ковальська» исчислялись миллионами гривен, а срок неуплаты — несколькими месяцами.
5. В начале января 2019 года стороны вместе договорились о досрочном разрыве договора.
6. Компания «Пространство Будущего» попросила заключить новый договор сроком на три месяца — за этот срок проект хотел найти новую локацию. В «Ковальська» отнеслись к просьбе с пониманием.
7. Ставницер в последний месяц игнорировал переговорный процесс и не пытался своевременно решить вопрос.

Как рассказал в комментарии AIN.UA генеральный директор «Ковальська» Сергей Пилипенко, создание офиса в бизнес-центре не было тайной для резидентов. Сразу после покупки площадей, с первого дня, они открыто уведомили арендаторов о планах компании. 9 этажей в этой части БЦ займет офис группы «Ковальська»:

Некоторые приняли решение самостоятельно, других мы уведомили об изменениях. К нам нет никаких вопросов в плане честности или «выдавливания» бизнеса.

Также Сергей Пилипенко прояснил финансовые отношения «Ковальська» и mOre. По его словам, mOre и apt.13 никогда в полной мере не закрывали задолженность — но до последнего времени сторонам удавалось вести плодотворную коммуникацию:

В разные периоды задолженность mOre доходила до 5 млн грн. Когда мы пытались влиять на ситуацию — mOre частично погашали долги. Но на моей памяти, между компаниями никогда не было таких отношений, когда у «Ковальська» не было претензий к резиденту.

Пилипенко уточнил, что последний месяц лично Ставницер полностью игнорировал переговоры, а коммуникацию вели представители сторон — юристы и управляющие со стороны «Ковальська», а также команда mOre.

Между нами не было никаких недопониманий. «Пространство будущего» четко понимали свою позицию, но не могли ничего предложить взамен.

Сложные отношения с предыдущими арендаторами Пилипенко не подтверждает:

Не могу сказать, что при выезде из арендуемых площадей сторона остается счастлива. Но как минимум, у нас нет взаимных претензий друг к другу. По характеру общения с арендаторами — у нас не возникло никаких острых углов и недопониманий.

По его словам, конфликт с mOre имеет только публичный характер — стороны не предъявляли друг другу юридических претензий. Он уверен, что со стороны mOre такие иски будут безосновательны, а у «Ковальська» на данный момент к ним нет вопросов.

По словам Елены Гуты, должную работу с резидентами на самом деле не провели. Но юридически позиция «Ковальська» непогрешима, уверена основательница alterhaus:

Уведомление резидентов о намерениях «Ковальска» занять площадь под офис — неправда. Я лично встречалась с Сергеем Пилипенко в день, когда он ходил по этажам бизнес-центра и знакомился с резидентами. Я задавала конкретные вопросы о планах компании, но мне ничего не говорили. Ответы были размытыми: «Мы пока присматриваемся и думаем».

В этом и беда конфликта — между сторонами полностью нарушена коммуникация. Никто, пока не получал «письма счастья», не знал о планах «Ковальська» на здание. В индивидуальном порядке работа не велась, это было сюрпризом.

Благодаря характеру договоров, спорить в этой ситуации бессмысленно — юридическая позиция, доставшаяся в наследство от «Альфа-Банка», очень хороша.

По данным редакции AIN.UA компания MacPaw является собственником своего помещения, поэтому происходящее их, вероятно, не коснулось. А Ring Ukraine снимает офис у «Альфа-Банка», а не «Ковальська». Компания «Торонто-Киев» также не имеет отношения к конфликту.