Закон об аренде на карантине опять поменяли: как это работает сейчас

30 марта парламент отменил арендную плату для украинского бизнеса, закрытого на карантин. Правда, до публикации финального текста закона эту норму убрали. Позже, в проекте закона о изменениях в госбюджет опять подняли вопрос о том, как украинскому бизнесу, закрытому на карантин, оплачивать аренду — ведь у таких компаний сильно просела выручка.

Партнер юридической фирмы Mentors Law Firm Максим Попов в статье объясняет, что именно поменяли в законодательстве, и что это значит для арендаторов и арендодателей.

Что было в законопроекте 3279-д?

Несмотря на название законопроекта «Про внесення змін до Закону України «Про державний бюджет України на 2020 рік» вопросами бюджета не ограничились. В конце документа вносились изменения, которые влияли на арендные отношения.

У арендатора появлялось право потребовать уменьшить арендную плату, если имущество не использовалось в предпринимательских целях в полном объеме из-за ограничений или запретов. В этом случае арендная плата не была бы выше расходов арендодателя (владельца помещения) на налоги и коммунальные услуги. При этом потребовать уменьшение можно было бы с момента введения официального карантина (11 марта 2020 года), но правом могли бы воспользоваться не все.

Норма не распространяется на арендаторов, которые вели деятельность в полном объеме и имущество территориальных общин.

Что оказалось в опубликованной редакции?

В опубликованном варианте Закона эта норма оказалась в таком варианте:

(Пункт 14 раздела о переходных положениях Гражданского кодекса Украины) изложить в такой редакци:

«Установить, что на время действия соответствующих ограничительных карантинных мер, введенных Кабинетом Министров Украины с целью предотвращения распространению на территории Украины коронавирусной болезни (COVID-19), обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не отвечает в соответствии с ч. 2 ст. 286 Хозяйственного кодекса Украины, также являются меры, внедренные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются некоторые виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, которыми запрещается доступ к имуществу таких лиц».

Что это значит?

Статья 286 Хозяйственного кодекса Украины и часть 4 статьи 762 Гражданского кодекса Украины давали арендатору право требовать уменьшить арендную плату, если из-за обстоятельств, за которые он (арендатор) не отвечает, изменились условия хозяйствования или условия использования имущества. Часть 6 статьи 762 вообще освобождала арендатора от арендной платы при таких обстоятельствах. Теперь, благодаря принятому закону, ограничения из-за карантина точно могут считаться «обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает».

Закон вступит в силу 28 апреля 2020 года, и теперь арендатору не придется доказывать, что он не отвечает за карантинные ограничения. Что, в прочем, и раньше не было особой сложностью, ведь ограничения вводились постановлением КМУ и документами местных властей.

А вот остальные проблемы в отношениях между арендатором и арендодателем остались. У арендатора всегда было право требовать уменьшить арендную плату, но ни новый Закон, ни статья 286 и ч.4 статьи 762 не дают четких ответов:

• Насколько нужно уменьшить арендную плату?
• Что будет, если арендодатель не согласится?

Часть 6 статьи 762 полностью освобождает от уплаты аренды, но только если имущество не будет использовано арендатором. И новый закон никак не освобождает арендатора от обязанности доказывать, что он действительно не мог использовать помещение, и не мог из-за карантина. Иными словами, есть два момента, которые нужны для освобождения от аренды:

• арендатор должен доказать, что не мог использовать имущество;
• и должен доказать, что он не мог его использовать из-за обстоятельств, за которые не отвечает.

Принятый Закон освобождает от доказывания второго, но первый пункт остается.

Как на практике?

В текущей ситуации мы сопровождаем как арендаторов, так и арендодателей, поэтому понимаем боль каждого. 

Например фитнес-центры и рестораны не могут принимать посетителей. Такие арендаторы считают, что помещение не используется, поэтому стандартная арендная ставка кажется для них завышенной. Немного проще с помещениями в торгово-развлекательных центрах, ведь работа самого ТРЦ также попала под ограничение, поэтому по условиям договора все наши клиенты освобождены от арендной платы.

Но есть и другие случаи. Например, офисы, которые переводят сотрудников на удаленную работу и просят уменьшить арендную плату: ведь в помещении не так много людей. Или банки, которые никак не подпадают под карантинные ограничения, по собственной инициативе временно закрывают отделения, и на этом основании требуют полностью освободить их от арендны. 

Новый закон по своей сути не дает ощутимых преимуществ арендатору. Как и не решает дилемму, что считать «использованием» помещения: доступ посетителей или доступ арендатора и хранение его имущества. В таких сложных вопросах остается только одно: внимательно изучать договор, определять насколько сильна позиция, и на этом основании искать компромисс в переговорах с другой стороной.

Автор: Максим Попов, партнер юридической фирмы Mentors Law Firm