Что происходит на рынке офисов — исследование xOffice 

В связи с эпидемией COVID-19, в мае вакантность рынка офисной недвижимости выросла в 3,3 раза с начала 2020 года. Многие компании переезжают в более дешевые офисы, а некоторые отдали предпочтение удаленной работе. Появились бизнес-центры, которые стоят наполовину пустыми.

Большая миграция на рынке офисов

Ситуация, которая произошла на рынке за последние 2 месяца запустила процесс «офисной миграции» — это когда кто-то из компаний стремительно сокращает расходы и переезжает в офисы поменьше и подешевле, а кто-то, пользуясь ситуацией и предложением, выбирает лучшее помещение по сниженной цене. 

Аналитики xOffice изучили открытые данные о вакантных офисах в Киеве на топ-5 площадках — OLX, «Бесплатка», 100Realty, Fn.ua и Rieltor.ua, где публикуют объявления владельцы и риелторы. Результаты показали, что за май 2020 года общая площадь сдаваемых в аренду офисов на этих площадках выросла в 3,3 раза по сравнению с началом года, перешагнув отметку в 78 633 м².

В следствии увеличения предложения на рынке цена на помещения уже упала в среднем на 15-20%. Поэтому, если вы давно хотели присмотреть себе офис в аренду, то наступило подходящее время.

Как арендатору и арендодателю найти друг друга?

На топовых досках объявлений сейчас в среднем публикуется 197 объявлений в день о сдаче в аренду офисов. При этом, шанс найти объявление «от владельца» — минимальный. Причина — огромное количество дубликатов и перепубликаций объявлений риелторами. В первом полугодии на одно объявление арендодателя приходилось 16 от посредника. В марте 2020 это соотношение увеличилось до 1:37. 

Арендодателей все труднее найти в интернете. Не получая выгоды от традиционных площадок, они активно ищут альтернативные инструменты продвижения помещений. С начала карантина на новой площадке прямой аренды xOffice владельцы помещений разместили свои объекты общей площадью более 2,1 млн м². Основная причина такого роста — 100% отсутствие дубликатов: только арендатор, арендодатель и офисы.

Стратегия выбора офиса

Деньги — это время. Независимо от того, находится компания в активном или пассивном поиске офиса, важно держать руку на пульсе рынка. Как арендовать офис в условиях неопределенности? 

Этап 1: Поиск.

Понимая рост предложения офисов, многие компании не хотят мириться с докарантинными ценами на аренду. Если ситуация стоит остро, у вас есть вариант обратиться к риелторам. Имейте в виду, что они предлагают только те офисы, где получают комиссию или попросят ее у вас. Второй вариант — исследовать онлайн-доски объявлений. Однако, напомним, сейчас среди 37 объявлений только одно окажется напрямую от арендодателя. И третий вариант — отправится на маркетплейс xOffice, где все помещения размещают непосредственно арендодатели.

Что касается цен — обратите внимание на бизнес-центры с большим количеством свободных площадей. Их арендодатели, как правило, более уступчивы к пожеланиям арендаторов.

Этап 2: Просмотры и условия. 

В среднем, компании смотрят 3-4 помещения, прежде чем остановят выбор на конкретном офисе. Маленькие компании обычно ищут офисы на досках объявлений, вылавливая возможность связаться напрямую с владельцем. Срок принятия решения у них быстрый, цена ошибки низкая и решение принимается на месте первым лицом. Услуги риелтора в этом случае мало востребованы, потому что на первый план выходит прямая коммуникация и оперативное взаимодействие.

Крупные компании принимают решение об аренде офиса от 3 до 6 месяцев (в кризисные периоды быстрее). Они вынуждены учитывать множество факторов: внутренние согласования с руководством, стоимость переезда и инвестиций в ремонт, расчёт амортизации аренды и анализ перспектив роста в новом офисе. Также оценивают скрытые недостатки нового помещения и тратятся на архитектора, который нарисует планировку с мебелью для максимально эффективной рассадки.

Часто бывает, что в офисе с хорошей планировкой может разместиться 100 человек, а в другом, но с большим количеством коридоров и кабинетов, для них нужна площадь в два раза больше. Таким образом, при одинаковом количестве сотрудников цена отличается в два раза. Потому еще на этапе поиска важно определить максимальное количество рабочих мест. 

Этап 3: Подписание договора.

Есть такая поговорка: «Оставь юристов согласовывать договор — договора не будет». Им нужен специалист в недвижимости и договорном праве, который поможет найти баланс интересов.

Обычно переездом занимаются люди непрофильных специальностей — офис-менеджеры, администраторы, HR-директора, CEO, маркетологи, и др. В 95% случаев они сталкиваются с этой задачей впервые. А значит, риски и срок выполнения такой задачи вырастают в несколько раз.

Как лучше всего пройти все три этапа? С помощью специализированного маркетплейса и поддержки опытных специалистов. Для самостоятельного поиска в каталоге xOffice уже представлены предложения владельцев более 70% офисной недвижимости Киева, а если нужного помещения там еще нет, подпишитесь на «Офисный чатбот» в Телеграм — он сообщит о появлении офиса, соответствующего вашим критериям поиска.

Выбирайте помещения и отправляйтесь на просмотры. Если нужно, привлекайте экспертов платформы — они помогут вам в подготовке внутренних презентаций, анализе рисков, эффективности планировочных решений, а также разобраться в договоре аренды.