Офис в смартфоне, гибкая аренда и крах удаленки. Как 2020-й изменил рынок офисной недвижимости

Основатель и руководитель сети бизнес-пространств Creative States Илья Кенигштейн рассказал в колонке для AIN.UA, каким был 2020-й для сферы офисной недвижимости в мире и в Украине и чего ожидать в будущем.

Офисная недвижимость во все времена считалась одной из самых стабильных индустрий. Однако, по данным Cushman & Wakefield, на мировом рынке текущий кризис продлится до 2022 года. И раньше этого времени полноценное восстановление спроса не ожидается.

COVID-19 и технореволюция офисов

До пандемии казалось, что большинство задач невозможно решать удаленно. Но в середине марта бизнесу пришлось искать новые способы продуктивной работы из дому и поддерживать коллектив.

Для многих такие условия стали настоящим стресс-тестом эффективности бизнес-процессов. Постепенно команды перешли на гибкий режим работы — часть сотрудников находились дома, либо работали из удобных для них мест, а топ-менеджмент занимался глобальными вопросами из офиса.

Работа на расстоянии стимулировала рост диджитализации. В то же время изменилось и поведение людей. Мы начали больше заботиться о себе, уделять повышенное внимание чистоте и соблюдать социальную дистанцию.

Здоровье — новый тренд, который взяли на заметку разработчики. Температурный видеоскрининг с интеграцией в облако — совместная разработка львовской компании EdPro и облачного оператора GigaCloud. Устройство изменяет температуру в считанные секунды и распознает до 30 000 лиц, даже в масках и головных уборах. Результат измерения отображается на экране и дублируется голосом. Разработку мы проверили на себе и продолжаем использовать на всех локациях Creative States.

С момента пандемии многие компании-резиденты нашей сети перешли на формат semi-office, который предполагает посменное использование офиса внутри одной команды.

Для многих это стало решением в рамках оптимизации бюджетов. В то же время, процесс бронирования мест внутри команд был достаточно хаотичным: некоторые договаривались между собой в бесконечных чатах, некоторые — по почте. Для резидентов этот процесс достаточно стрессовый, поэтому с помощью мобильного приложения мы систематизировали его. Так приложение «дисциплинирует» сотрудников компании и закрепляет за конкретным резидентом его предварительно забронированное место.

В приложении схематично отображается офис компании, наличие свободных столов, каждая бронь синхронизируется с календарем. Виртуальный офис в приложении видят только те сотрудники компании, за которыми закреплено рабочее пространство.

Даже самых закоренелых консерваторов карантин сподвиг к технореволюции. Как результат — переход от офиса как физического пространства к офису-сервису. Рабочее место становится масштабной экосистемой для комфортной работы со всеми необходимыми услугами. Концепция SPaaS (space as a service) не новая для индустрии, но пандемия оживила к ней интерес. Появление дополнительных сервисов и пересмотр арендных условий в пользу клиентов дали толчок к развитию гибких офисных пространств.

Гибкость — тренд года

Компания в области услуг коммерческой недвижимости JLL, прогнозирует к 2030 году на мировом рынке 30% гибких офисов от всех доступных помещений. Причина такой тенденции — желание лендлордов привлечь в бизнес-центры более мобильные команды и стартапы.

Коллектив можно рассредоточить в удобном формате на любой понравившейся локации. Например, предложить посменную аренду офисов. Так клиенты не переплачивают за «‎простой» помещений и получают полноценный офисный сервис, а владельцы недвижимости — стабильный доход.

Учитывая популярность гибридной модели, когда одни сотрудники работают из офиса, другие — откуда угодно, интерес к гибким офисам только усилится. Такой подход защищает интересы лендлордов и в то же время не обременяет финансовыми трудностями резидентов. В условиях пандемии долгосрочные контракты ушли в прошлое. Никто не хочет вкладываться в ремонт и обустройство площадей, если с очередными карантинными ограничениями рискуете съехать.

Сервисность и гибкость — это о коворкингах. И большие команды, и фрилансеров эти места привлекают уже готовыми офисными решениями, современным оборудованием и дополнительными сервисами. Наличие коворкинга в бизнес-центре интересно и арендодателю.

Такое пространство притягивает креативные индустрии, а значит служит «‎магнитом» для потока новых клиентов и партнеров. В будущем стартапы из нескольких сотрудников могут вырасти в большую команду. Когда им потребуется отдельный офис, первым, к кому они обратятся, будет владелец именно этого здания.

‎Если бизнес-центры идут по пути smart & digital, экспериментируют с форматами и стараются прочувствовать нужды клиентов, то и качество таких партнерств растет. Коворкинги уже давно перестали быть исключительно «айтишной» историей. Реальный сектор экономики, даже банки переезжают в коворкинги.

Ремоут — не панацея

С массовым переходом на удаленку, мнения о продуктивности такого формата разделились. Основатель Facebook Марк Цукерберг планирует в ближайшие десять лет перевести до половины сотрудников на постоянную работу из дому. А вот глава Netflix Рид Хастингс жестко критикует такой подход и обещает вернуть в офисы весь штат компании «спустя 12 часов после одобрения вакцины от коронавируса». Исследования Google показывают, что продуктивность их инженеров снизилась во время дистанционной работы.

В декабре мы провели исследование среди резидентов Creative States: как они относятся к удаленной работе и работе из офиса. По результатам опроса, только треть арендаторов успешно разделяет работу и жизнь в удаленном режиме. У каждого четвертого — бытовые и рабочие дела смешались. Остальные пока пытаются достичь гармонии. 58% респондентов ответили, что в офисе работать получается гораздо продуктивнее, чем дома. Среди распространенных причины — полноценная рабочая атмосфера, возможность общаться с коллегами и чувствовать себя частью комьюнити, комфорт и отсутствие домашних раздражителей.

«‎Живая коммуникация с единомышленниками — это часть ментального здоровья, что в свою очередь входит в employee wellbeing в целом. Для нас всегда во главе всего — качественный результат работы и счастливая команда. Поэтому мы лояльно относимся как к удаленной, так и к работе в офисе. Мы даем свободу выбора нашим сотрудникам. Некоторые задачи быстрее удается решать в реальном общении, нежели искать удобное всем время для созвона. Создать комфортное рабочее место в офисе для продуктивной работы также проще.

Техника, быстрый и стабильный интернет, хорошее освещение — все это работодателю гораздо легче обеспечить в одном месте, чем в 20-ти отдельных локациях, у каждого сотрудника дома. Вчера от коллеги я узнала новости финансовых рынков, позавчера — о том, что наши сотрудники вместе катаются на велосипедах, а сегодня — маркетолог поделилась планами департамента на следующий месяц. Такие small talks в офисе улучшают настроение, положительно влияют на корпоративную культуру и тем самым повышают вовлеченность всех участников команды. В период жесткого карантина мы практиковали ежедневные онлайн-кофебрейки, эффект не тот. Найти идеально подходящее время для каждого бывает сложно», — так прокомментировали наши резиденты, fintech-стартап Koyfin.

«Удаленная работа стала одним из трендов, о которых еще полгода назад мы в ЕВА не могли даже фантазировать. После таких кардинальных изменений гибкость в работе, адаптивность, краткосрочное планирование вышли на первый план. В том числе это касается офисных помещений. Поэтому, на наш взгляд, офисные пространства, где основной акцент сосредоточен на гибкости, будут укреплять свои позиции на рынке и набирать популярность», — делятся в Европейской Бизнес Ассоциации.

С одной стороны, на удаленке мы не тратим время впустую в пробках. Есть лишние полчаса на пробежку или чтение соцсетей. Но с другой — когда дом становится офисом, спортзалом, детсадом или школой одновременно, в такой обстановке рано или поздно продуктивность снижается.

Не все мы мастера тайм-менеджмента и можем ловко совмещать работу-быт-отдых в одном месте. А где потеря продуктивности, там и эмоциональное выгорание. В окружении коллег и единомышленников дела идут куда лучше.

Мы продолжаем объединять самые смелые проекты в одно большое креативное комьюнити — для дерзких и нестандартных идей. Отчасти на этом и строится концепция Creative States. Ремоут — не панацея.

Автор: Илья Кенигштейн, основатель и руководитель сети Creative States