Оренда офісу — чи можна не платити, бо війна? Поради юриста

IT-адвокат Максим Носарєв написав для AIN.UA колонку про те, у яких випадках компанії мають право не платити за офіс, який простоює через повномасштабну війну, а в яких краще не псувати стосунки з орендодавцем.

Більшість договорів про оренду офісу містять поняття «форс-мажор». І ми всі з дитинства знаємо, що на форс-мажор можна списати багато чого. І таки правда — за певних обставин він дозволяє не платити за орендоване приміщення без будь-яких наслідків. З початком російського вторгнення в Україну багато IT-компаній вирішили або змушені були скористатися цією можливістю.

Проте зараз багато хто з них стикнувся з наслідками таких рішень. Адже війна, звісно, є форс-мажором у життєвому сенсі. А от в юридичному — все трохи складніше. 

То ж нижче — про те, на кого розповсюджується правило про форс-мажор, та як ще можна призупинити або зменшити оплату за оренду офісу в умовах війни.

То війна — це форс-мажор чи ні?

Дуже багато українських IT-компаній вважають, якщо йде війна — це ж форс-мажор, значить, можна не платити орендну плату за офіс. Хтось чув від колег, хтось прочитав в інтернеті, що Торгово-промислова палата написала офіційного листа, що війна — це дійсно форс-мажор. Зараз в IT-чатах «гуляє» багато темплейтів листів орендодавцям про це.

Зазвичай хтось в компанії піднімає це питання і знаходить один з вищезгаданих зразків листа до орендодавця. СЕО компанії чи бухгалтер бачать, що там все виглядає досить обґрунтовано: «відповідно до статті такої-то…», «у відповідності до…». Вони вносять туди свої дані. І імейлом чи рекомендованим листом відправляють такого листа власнику приміщення, що платити за офіс більше не будуть. Найчастіше навіть не намагаються обговорити це з орендодавцем. Бо навіщо? В договорі ж є положення про форс-мажор — і так все зрозуміло.

Але в правовому полі це — порушення ваших договірних зобов’язань. Юридично форс-мажор — це обставини непереборної дії, які напряму заважають конкретно вам користуватися цим конкретним приміщенням. І навіть якщо ваше місто окуповане або постійно обстрілюється, щоб ці обставини могли вважатися форс-мажором, ви повинні отримати офіційну довідку про це від Торгово-промислової палати, яка стосується саме вашого випадку. Тільки так це буде дійсно юридичний форс-мажор з відповідними правовими наслідками — як, наприклад, можливість не платити по договору оренди.

Отже, у випадку оренди офісу форс-мажор може застосовуватися для ситуацій двох типів.

1. Через форс-мажор ви маєте можливість уникнути відповідальності за несвоєчасну оплату по договору оренди. Якщо, наприклад, не заплатили, бо будівля банку була зруйнована внаслідок воєнних дій. Тобто ви фізично не мали можливості платити вчасно — банк не приймав платежі. В такому разі ви не маєте сплачувати штрафні санкції за протермінування виплати. Але зобов’язані все оплатити, як тільки банк поновить свою роботу.

2. Інша дія форс-мажору — коли ви можете взагалі не платити далі орендні внески. Наприклад, у ваше місто зайшла армія окупантів, влаштували в приміщенні, де знаходиться ваш офіс, свій штаб. Через «обставини непереборної дії» ви фізично втратили можливість користуватися офісом. В такому разі вам варто звернутися до Торгово-промислової палати — обґрунтувати вашу ситуацію і отримати від них відповідну довідку щодо індивідуального форс-мажору у вашому конкретному випадку. Тільки в такому разі форс-мажор стає вашою юридичною позицією, щоб ви могли обговорити це питання з орендодавцем.

Якщо ми говоримо про такі міста як, наприклад, Дніпро — куди періодично прилітає, то тут форс-мажор щодо договорів оренди офісу в більшості випадків не має юридичних підстав. Багато IT-компаній зробили релокацію своїх працівників з таких міст: у західніші області України, до інших країн, перевели на дистанційку тощо. Тобто офіс зараз компанія не використовує. Найчастіше в компанії вважають так: якщо б не війна, то ми б і не поїхали нікуди. Але ж через неї ми змушено перемістилися. А значить це — форс-мажор — тобто можемо не платити за офіс. З життєвої точки зору це так. А от з юридичної, на жаль, зовсім ні.

Не договорили з орендодавцем — отримали головний біль

Одні з наших IT-клієнтів перед самою війною вирішили розірвати договір оренди офісу. Вже домовилися з орендодавцем, все узгодили усно, підготували додаткову угоду про дострокове припинення договору. Направили цю угоду на підписання власнику приміщення. А через кілька днів починається війна.

На якийсь час компанія забуває про оренду офісу взагалі. Тому що потрібно було швидко вивозити людей, поновлювати діяльність на новому місці, волонтерство, допомога у встановленні систем Stralink тощо. Тобто питання орендної плати за офіс в них психологічно було закрите і вони про нього не думали.

Але ж додаткової угоди про розірвання договору оренди, підписаної орендодавцем, в них не було. Акту прийому-передачі — теж. Окрім того, в приміщенні колишнього їхнього офісу залишалася техніка компанії вартістю приблизно $30 000-$40 000. Одного дня хтось з СЕО подзвонив власнику приміщення і попросили: “можна ми потримаємо своє майно у вас, будь ласка?”. Той погоджується. При цьому питання оплатності чи безоплатності цього взагалі не піднімалося.

Наприкінці місяця орендодавець виставляє їм рахунок за договором оренди. Компанія говорить “ми ж там не працювали, а тільки попросили тебе це все потримати — думали, що це безкоштовно”. Але орендодавець говорить, що вони його просто неправильно зрозуміли, адже якщо майно орендарів знаходиться в орендованому приміщенні — значить, вони його використовували відповідно до діючого орендного договору. З моральної точки зору — це неправильно, можливо. Але з юридичної — власник приміщення правий.

Компанія образилася, почала писати листи орендодавцеві про те, що в них форс-мажор, і що вони його засудять. Звісно, орендодавець звернувся до юриста. І той пояснив, що він зараз має юридично сильну позицію — тобто у випадку судового позову IT-компанія, скоріш за все, програє.

Тоді орендодавець просто замінив замки на дверях і сказав: «хлопці, доки ви не заплатите за цей місяць, ми не віддамо вам ваше майно». 

Те, що такі дії орендодавця дещо аморальні — інша розмова. А зараз компанії потрібна їхня техніка, щоб працювати далі. На цьому етапі вони звернулися до нас. І градус ситуації вже був достатньо високим для можливості домовитися “по-людськи”. Взаємні образи, погрози — розрулити все швидко і з мінімальними втратами для нашого клієнта тепер досить складно.

В той же час, якби вони розуміли і врахували юридичний бік справи, можливо, звернулися до адвоката на самому початку конфлікту — цього всього можна було б уникнути. Сподіваюся, що цей досвід стане в нагоді іншим.

Як ще можна знизити або призупинити виплати за офіс

Як бачите, форс-мажор — це досить тонка матерія. І користуватися ним без попередньої підготовки може бути собі дорожче.

Тому перш ніж починати розмову з орендодавцем про зниження чи скасування орендної плати для вас через війну, важливо максимально глибоко розібратися у вашій конкретній ситуації з формальної, юридичної точки зору. Після цього визначте слабкі і сильні сторони вашої позиції. Підготуйте аргументи на користь зниження/скасування оплати за користування офісом під час війни.

Враховуйте також життєвий аспект. Чесно собі зізнайтеся, ваш орендодавець — нормальна порядна людина, чи не дуже, і від нього можна очікувати якихось підступних кроків. І тільки враховуючи все вищезгадане, сформулюйте вашу позицію і продумайте, що саме і як саме ви будете говорити орендодавцеві.

Направду, в цій площині ми маємо немало і позитивних кейсів, коли компаніям вдалося домовитися про суттєве зниження (на 50% і більше) орендної плати на час війни або і зовсім про її скасування. Адже розумних і добрих людей в Україні набагато більше. В той же час, і вам важливо залишатися такими. Моя порада на всі випадки життя — говоріть з вашими партнерами і контрагентами. Не жбурляйте їм умовно листи про те, що у вас форс-мажор і ви не будете платити, а домовляйтеся. І тоді ваші справи, з набагато більшою ймовірністю, будуть в порядку.

Автор: Максим Носарєв, IT-адвокат, засновник юридичної компанії Tretten Lawyers