Стартап Rentberry повідомив медіа про оцінку в $1 млрд. Чому угода, найімовірніше, є фіктивною — розслідування AIN і Molfar

6 вересня 2024 року редакції AIN надійшов лист від стартапу Rentberry з українським корінням, в якому компанія повідомила про залучення $90 млн інвестицій з оцінкою в $1 млрд, що начебто робить його новим єдинорогом.

Новину AIN надіслав безпосередньо СЕО стартапу Олексій Любинський, за кілька годин після цього ми попросили його надіслати додаткові підтвердження угоди, однак відповіді не отримали. Згодом сумніви щодо її правдивості висловив аналітик Horizon Capital Андрій Бродецький. Пізніше ми повторно звернулися до СЕО Rentberry за додатковою інформацією, однак відповіді знову не було.

За цей час AIN поговорив з інсайдером інвестринку, який також висловив сумніви щодо заявлених деталей угоди. За кілька днів після публікації оригінальної новини ми нарешті отримали відповідь від СЕО стартапу, також до гілки повідомлень додали нібито представників фондів, які інвестували в стартап: Berkeley Hills Capital та GTM Capital.

Представник Berkeley Hills Capital, який був зазначений як керуючий партнер, надіслав лист, призначений для AIN із зазначенням про заборону його поширення в будь-який спосіб. Однак уже за кілька годин переказ його змісту зʼявився на шпальтах інших українських видань. Крім того, нашій редакції надіслали документ угоди під назвою Series A Preferred Stock Purchase Agreement, який також було заборонено публікувати.

AIN звернувся до OSINT-агенції Molfar для перевірки осіб (імена не вказуємо) і тверджень, про які йшлося в листі. 

1. «Показники доходу подані некоректно, оскільки вони враховують лише Rentberry Inc. (B2C). Угода включає не тільки Rentberry Inc., але й Rentberry Holding, який охоплює B2C, B2B, комерційну нерухомість, корпоративне програмне забезпечення для будинків для літніх людей, а також майбутню мережу модульних будинків»

В інвестиційній угоді Rentberry Holding заявлений як група з трьох компаній: Rentberry Inc. та її двох дочірніх Happy Seniors Inc. та Floorly Inc. У звіті Rentberry за 2023 зазначено, що він відображає консолідовані показники всіх цих трьох компаній: «У цьому звіті термін «Rentberry», «ми», «нас», «наш» або «Компанія» належить до Rentberry, Inc. та її дочірніх компаній на консолідованій основі».

Водночас Rentberry Inc. володіє 100 % Happy Seniors Inc., а у Floorly Inc. їхня частка — 99 %, власник ще 1 % не розголошується. Фінансові показники, зокрема Revenue, наведені для the Company, а не тільки Rentberry Inc. Тобто помилки в неурахуванні показників чи напрямків бізнесу двох дочірніх компаній немає.

2. «Дохід Rentberry Holding на шляху до перевищення $30 млн цього року» (йдеться про річні ARR)

Це твердження неможливо підтвердити, адже до цього в компанії були доходи до $1 млн та лише збитки, а також компанія не подавала квартальних чи піврічних звітів за 2024 рік.

3. «Синергію між портфельними компаніями нашого фонду (Berkeley Hills Capital) і Rentberry було проігноровано»

Однією з портфельних компаній Berkeley Hills Capital є Mileberry. Це невдалий стартап Романа Новоженова, попереднього партнера CEO Rentberry Любинського, який був збитковим і закрився.

4. «Аналітик проігнорував синергію з WeWork, процес придбання якої наразі триває»

Немає підтверджень, що Rentberry дійсно збираються купити WeWork, новина про це була ще в лютому 2024 року, а вже в травні медіа опублікували план реструктуризації WeWork у ході банкрутства, який передбачає передачу активів компанії групі кредиторів і розробнику платформи для пошуку нерухомості Yardi Systems.

5. «Підтверджую, що угода Серії А між Rentberry Holding, Berkeley Hills Capital та GTM Capital (gtmcapital.com) була успішно завершена цього року»

У попередній комунікації AIN з Rentberry фонд GTM Capital дійсно згадувався, втім, без привʼязки до конкретного сайту. Початково ми думали, що йдеться про більш медійний фонд GTM Capital із Флориди, заснований Сакібом Аваном (Saqib Awan), який має інший сайт і логотип. Це реальний фонд, проте там немає працівника, який зазначений у листі до AIN, та й у Rentberry фонд не інвестував.

Натомість про інший фонд із сайтом gtmcapital.com немає жодної інформації: сайт порожній, немає архівних копій, пошук за логотипом не дав результатів. Станом на 2018 рік сайтом володів українець, на пошту якого зареєстровано ще 22 000 вебсайтів. Ймовірно, він займається веброзробкою на замовлення та не пов’язаний із компанією.

Про зазначеного партнера фонду також немає інформації. Наведена в документі адреса для GTM Capital розташована в бізнес-центрі на 50 поверхів у Нью-Йорку, інформації про те, хто знімає саме цей офіс, не знайдено. Юросіб у Нью-Йорку чи Делавері з такою адресою також не знайдено.

Наприкінці «представник Berkeley Hills Capital» стверджує, що оцінка — це суб’єктивна точка зору фонду, тому оцінка компанії у $1 млрд виправдана, але ми сумніваємося в якості тверджень самих фондів, адже Berkeley Hills Capital за свою історію робив інвестиції тільки в компанії Любинського або пов’язані з ним, або за його рекомендацією, та має податковий борг. А його партнер GTM Capital є невідомим фондом без прозорої юрособи та згадок у мережі.

Аналіз інвестиційної угоди, яку надіслали AIN

1. Аналізуючи інвестиційну угоду, можна побачити, що в документі не вказані назви юросіб обох фондів (хоча у Berkeley юрособа існує), навіть наприкінці, де стоять підписи, що, по-перше, нетипово для реальної угоди, а по-друге, створює непорозуміння, адже є компанії зі схожою назвою. Таким чином, єдиним підтвердженням правдивості угоди є підписи представників фондів.

2. В інвестиційній угоді є помилки, наприклад, у визначенні холдингу Rentberry:

This Series A Preferred Stock Purchase Agreement (this Agreement), is made as of May 1st, 2024, by and among Rentberry Holding that includes Rentberry Inc., Floorly Inc., Happy Seniors Inc. a Delaware corporations (the Company), and the investors: Berkeley Hills Capital and GTM Capital (each a Purchaser and together the Purchasers).

Далі йдеться, що в компанії немає дочірніх юросіб, попри те, що The Company — це три окремі юрособи, які є материнською компанією та двома дочірніми.

Реальність людей із фондів

Ми також перевірили реальність осіб представників фондів. Крім наявних у нас поштових адрес, не знайдено жодних даних про цих людей із Berkeley Hills Capital і GTM Capital. Єдина згадка про партнера Berkeley Hills Capital, який контактував з редакцією, є на Pitchbook, водночас інформації обмаль — ім’я, пошта та посада. У тексті інвестиційної угоди йдеться про те, що вони обидва (партнери Berkeley Hills Capital і GTM) увійшли в наглядову раду Rentberry, але угода датована травнем 2024 року, тоді як станом на вересень згадок про розширення наглядової ради Rentberry немає.

Більше про угоду та інвесторів

Pitchbook опублікував інформацію про інвестицію у $90 млн і мільярдну оцінку Rentberry, не піддавши її сумнівам. Проте в Pitchbook-профілі одного з інвесторів, Berkeley Hills Capital, значиться статус out of business, а за весь свій час існування вона здійснила лише дві інвестиції, включно з Rentberry.

Друга інвестиція була в грудні 2021-го в український стартап Sirocco Energy, розробника вітряків для міст, проте згодом Berkeley продав долю в компанії. Інвестиційна платформа WeFunder показує, що Berkeley зробила ще три інвестиції: в SolarGaps, Happy Seniors та Mileberry.

Усі чотири компанії були засновані українцями й мають зв’язки з Rentberry: в інтерв’ю за 2023 рік співзасновник та CEO Rentberry Олексій Любинський казав, що Rentberry «допомогли низці українських компаній залучити капітал, таким як Sirocco Energy, SolarGaps і багатьом іншим».

Happy Seniors — це дочірній проєкт Rentberry з пошуку житла для людей похилого віку, а Mileberry була заснована колишнім партнером Любинського по його попередньому проєкту CityHour Романом Новоженовим і вказувала Rentberry як свого «старшого брата».

Обидва проєкти — CityHour і Mileberry — були невдалі. У профілі Berkeley Hills Capital на WeFunder є два дуже схвальні відгуки на Happy Seniors та Mileberry, які мають найбільш тісний зв’язок із Любинським.

Згідно з реєстром юросіб Делаверу, де зареєстрована Berkeley Hills Capital Inc., компанія має протерміновану заборгованість за річним податком за 2023 у $464,41, включно зі штрафом за протермінування та пенею за декілька місяців.

У Канаді була зареєстрована ще одна юрособа з такою самою назвою, проте вона була ліквідована у квітні 2024 року.

Другим інвестором Rentberry спочатку вважався фонд із Флориди GTM Capital, проте, як ми писали вище, ця здогадка була хибною.

Фінанси Rentberry

Останній документ, поданий Rentberry до Комісії з цінних паперів і бірж США, наводить такі фінансові показники за 2022-й і 2023-й роки:

У додатку до фінансової звітності зазначено, що майбутнє компанії цілком залежить від здатності засновників залучити подальші інвестиції.

Враховуючи темп зростання виторгу, дохід за 2024 може скласти приблизно $1 млн. Маючи такі фінансові показники, компанія не може претендувати на оцінку у $1 млрд після 9 місяців від дати останнього звіту.

• інвестиції
• розслідування