Как продать квартиру за криптовалюту: пояснения юриста

Государственные регуляторы не могут определиться со статусом криптовалюты, несмотря на то, что украинское законодательство оказалось гибче, чем у некоторых соседних стран, и дает возможность рынку работать с инструментами, которые де-факто существуют. И пока Национальный Банк Украины всеми силами защищает похудевшую гривну, а Министерство Финансов и Государственная фискальная служба не могут определится, что же облагать налогами, рынок действует.

Первая сделка обмена недвижимости на Ethereum состоялась, вызвав при этом хор «Не верю!» в рядах скептиков. Технически операция прошла легко и непринужденно, но при этом использовался сложный юридический механизм. 

В нашем случае организация и закрытие сделки проходило на платформе Propy, которая выполняла функции брокера для продавца и покупателя – оба нерезиденты Украины. Propy организовывала проверку личности продавца и покупателя, проверку права собственности на недвижимость, отсутствие обременений на недвижимость и полномочия представителей по доверенности.

Агент escrow и smart-контракт

Основной сделке предшествовало заключение контракта о намерениях приобрести квартиру в форме smart-контракта на платформе Propy. В рамках этого договора было осуществлено внесение депозита в криптовалюте в размере стоимости квартиры на адрес smart-контракта.

Здесь будет уместно пояснить непосвященным в тонкости блокчейн, что smart-контракт – это компьютерный алгоритм, предназначенный для заключения и поддержания контрактов в блокчейн. Стороны этого договора используют электронные подписи и могут быть идентифицированы. По сути smart-договор выполнил двойную функцию – зафиксировал передачу криптоактивов за объект недвижимости и выступил гарантом операции. В качестве escrow smart-договор разблокировал криптоактивы только после того, как операция по обмену квартиры прошла регистрацию в реестре недвижимости.

Smart-контракт в данной операции не является предварительным договором, поскольку предварительный договор должен быть заключен в форме основного – нотариальной форме.

Для скептиков уточним, что оплата налогов и государственных пошлин осуществлялась в гривне. Также, по условиям контракта о намерениях, агент escrow организовывал оплату оценщика и нотариуса.

Основной договор и регистрация в реестре недвижимости

После оформления предварительного smart-договора онлайн, представители сторон договора встретились офлайн у нотариуса для оформления основного договора «згідно із чинним законодавством України».

Основным договором был выбран договор мены. Во-первых, потому что согласно со ст. 192 Гражданского Кодекса Украины законным платежным способом в Украине является гривна и иностранные валюты в случаях, предусмотренных законом, и НБУ не допустит других вариантов. А во-вторых, потому что Стандарт бухгалтерского учета №8 содержит определение нематериального актива (это немонетарный актив, который не имеет материальной формы и может быть идентифицирован), которым может быть признана криптовалюта для целей налогообложения.

Поэтому выбор договора мены квартиры на нематериальный актив очевиден. Особенностью договора мены является фиксация хеша смарт-контракта в качестве номера договора мены.

Нотариус зафиксировал переход права собственности, Propy получил уведомление о переходе права собственности из Реестра недвижимости, и сделка закрылась.

Оценка стоимости объектов мены и налоговые риски

Обязательная часть операции – это оценка активов для договора мены. Оценка квартиры и криптоактивов осуществлялась сертифицированным украинским оценщиком. Во-первых, оценка нужна для проведения нотариальной сделки, а во-вторых, если продавец — налоговый резидент Украины, то в случае контакта с налоговыми органами Украины, оценка крипты не помешает при отстаивании позиции, с правильной ли суммы полученного дохода были уплачены налоги.

На этом месте хочется оптимистично подытожить, что операции по обмену криптовалюты на квартиры скоро станут такими же простыми, как поход в магазин. Однако размытость нормативной базы и неопределенность статуса криптовалюты все-таки заставляют занять более реалистичную позицию. Да и объемы украинской части криптоэкономики не настолько колоссальны.

Технически повторить эту операцию гражданам Украины несложно. А вот юридически необходимо хорошо подготовиться. Как минимум, мы советует налоговым резидентам Украины поработать над своей налоговой историей, чтобы в случае вопросов об источниках происхождения криптоактивов иметь возможность объяснить, за какой легальный денежный доход вы их купили, чтобы смело поменять на квартиру.

Автор: Наталья Радченко, партнер практики налогового права компании «Юскутум»