У меня есть $60 000: купить квартиру или снимать жилье на проценты — рассказываем про «Правило 5%»

«Что лучше: покупка или аренда квартиры?» — обсуждаемый вопрос в теме личных финансов, который серьезно влияет на положение начинающего инвестора. Владение недвижимостью считается надежным вложением, а аренда позволяет вести более гибкий образ жизни. Так что же лучше?

Учитывая современную доступность разных инвестиций — не только депозитов, но также ценных бумаг и их токенов — этот вопрос становится еще сложнее. Можно инвестировать имеющееся деньги и с прибыли оплачивать аренду, имея еще и достаточно денег на жизнь. Мы попробуем ответить на этот вопрос в теории и на практике: можно ли, имея $60 000, снимать жилье на одни проценты?

Что лучше в целом для современного человека

С купленной недвижимостью можно чувствовать себя спокойно, имея «крышу над головой», обустраивать жилье по своему вкусу и не отчитываться перед арендодателем. 

С другой стороны, квартира в собственности намного дороже в краткосрочной перспективе. Также одной из причин, почему сейчас многие инвесторы (особенно молодые) не стремятся покупать квартиры — это отсутствие «гибкости». В случае необходимости продать квартиру дорого и быстро не получится.

Для съема жилья требуется меньше первоначальных затрат и бумажной волокиты. Краткосрочные обязательства, которые на себя берет арендатор, дают свободу мобильности и отсутствие ответственности за техобслуживание и ремонт. Что очень важно в теме инвестиций — не нужно беспокоиться о падении стоимости квартиры.

А какой вариант более выгодный

На первый взгляд, казалось бы, очевидно — аренда. Она намного дешевле, иногда даже в долгосрочной перспективе нескольких десятков лет. В то же время, с покупкой недвижимости не нужно распыляться на помесячные оплаты аренды.

Считать выгодность первого и второго варианта можно по-разному, но один из самых рациональных способов решить этот вопрос — «Правило 5%» канадского портфельного менеджера и ютубера Бена Феликса.

Предложенное им правило предлагает умножить стоимость недвижимости на 5% — получится точка безубыточности. Если годовая аренда недвижимости стоит больше этой точки безубыточности — брать в ренту невыгодно, лучше купить. Если меньше, тогда аренда экономически более целесообразна.

В показатель 5% входит:

• 1% налога на недвижимость (в Украине это чуть больше 2%: не учитывая административные сборы, это 1% — Пенсионному фонду и 1% — государственная пошлина);
• 1% на эксплуатационные расходы или расходы на содержание недвижимости;
• 3% стоимости капитала — ожидаемая доходность при другой инвестиции с аналогичным уровнем риска.

Учитывая, что у нас налоги при покупке недвижимости больше, тогда стоит применять похожее «Правило 6%». На примере представленных в воображаемом эксперименте $60 000 имеем следующее:

• Если годовая рента аналогичной квартиры стоит больше 6% от ее стоимости — $3 600 (или $300 в месяц), тогда выгоднее ее купить, чем арендовать.
• Если годовая рента аналогичной квартиры стоит меньше 6% от ее стоимости, тогда ее аренда более выгодна, чем покупка.

Простыми словами, если посмотреть два объявления: покупки и аренды соседних одинаковых квартир, покупка будет стоить $60 000, а аренда — 300$ или меньше, тогда выгоднее ее снимать. Если же аренда стоит, например, 350$ или больше, тогда инвестор должен задуматься о покупке.

А что если снимать жилье на проценты от инвестиций в акции

Доходность от дивидендов не очень высока, но серьезно заработать на акциях можно, используя стратегию «купи и держи». Если купить акции «голубых фишек» — крупнейших, ликвидных и надежнейших компаний со стабильными показателями доходов, и держать их до момента поднятия курса, можно получить неплохую прибыль.

Доходность фондового рынка США составляет в среднем 20%. Показатель за последние 5 лет у индексов S&P 500 — 20,62% в год, Dow 30 — 18,89%, NASDAQ 100 — 42,21%. Европейский Euro Stoxx 50 показал меньшую среднегодовую доходность — 7,2%. В других странах доходность нечасто превышает американские показатели, поэтому будем ориентироваться на них.

Если вложить в акции $60 000, за год можно получать до 20% доходности — $12 000. Если же собирать более консервативный портфель, тогда с большей надежностью доходность может составить 10% — $6 000. То есть, как показывает практика, консервативный подход позволит спокойно оплачивать аренду доходностью акций, а добавив немного риска, можно не только арендовать, а еще и уверенно увеличивать капитал.

На криптобирже Currency.com клиентам для торговли доступно более 2000 токенизированных активов: акции, ETF, фондовые индексы, валюты, облигации, сырьевые товары, а также криптовалюты. Пополнить токенами свою учётную запись (аккаунт) на криптобирже можно с помощью евро, долларов и криптовалют. Деятельность криптобиржи Currency.com регулируется Декретом Президента Республики Беларусь № 8 «О развитии цифровой экономики» и иным законодательством Республики Беларусь. Currency Com Limited имеет DLT-лицензию финансового регулятора Гибралтара, а также зарегистрирована в FinCEN (США) и FINTRAC (Канада).

Сообщение содержит информацию о движении рынка, не является инвестиционным исследованием и не должно рассматриваться в качестве инвестиционного совета.