Разбираемся: как инвестировать в недвижимость в 2020 году

В первой половине 2020 года в мире произошел большой кризис, вызванный эпидемией коронавируса. Он скорректировал планы миллионов людей и повлиял на все секторы экономики. В том числе — на строительный рынок. Вместе с группой компаний DIM редакция AIN.UA разбирается в том, как правильно инвестировать в жилую недвижимость в 2020 году, какими возможностями можно воспользоваться и какие подводные камни существуют на рынке прямо сейчас.

Этот материал — разбор трендов рынка недвижимости и факторов, которые на него влияют. Окончательное решение о покупке недвижимости — за вами.

Текст: Илья Кабачинский

Материал подготовлен при поддержке группы компаний DIM
Что это значит?

Месяцы карантина и удаленной работы заставили многих пересмотреть отношение к тому, какой должна быть квартира. Кто-то понял, что ему нужен отдельный кабинет для эффективной работы, а кто-то — что не готов платить арендную плату и нуждается в собственном жилье.

А вот ждать снижения цен на недвижимость не стоит. По словам экспертов, за последние полтора года предложение на рынке сократилось примерно на 20%. При уменьшении спроса, девелоперы отложат старт новых проектов, что приведет к еще большему сокращению предложения и, впоследствии, росту цены.

Я хочу купить квартиру.
Стоит ли это делать сейчас?

По словам экспертов, за последние полтора года предложение на рынке сократилось примерно на 20%

И да, и нет.

Способность застройщика достроить дом часто не зависит от внешних кризисов. Весенний кризис показал, что проверенные застройщики все также продолжают работу на своих объектах и готовят дома к сдаче в эксплуатацию. Поэтому в любое время тщательно проверяйте документы перед инвестированием в строительство и обращайте внимание на репутацию застройщика. Не пожалейте денег на специалиста, который поможет проверить набор документов и ответит на все вопросы.

В начале карантина существовал риск остановки и строек: на части объектов в период карантина работы были приостановлены, и сроки их ввода в эксплуатацию перенесут. Тем не менее больших банкротств весной 2020 года в Украине не произошло, а в мае-июне продажи и темпы работ большинства застройщиков вышли на докарантинный уровень.

Сейчас карантин и кризис. Разве ничего страшного случиться не может?

Не пожалейте денег на специалиста, который поможет проверить набор документов и ответит на все вопросы

Так или иначе застройщики пострадали от карантина. Все дело в возросших затратах на строительство при снижении денежного потока из-за падения продаж квартир.

Застройщики столкнулись со всеми последствиями карантина. Строителям необходимо закупать маски и антисептик, в огромных объемах. При этом число строителей на объекте ограничивают из-за мер дистанцирования, а ведь еще нужно дополнительно потратиться на их логистику.

Те компании, что замораживают строительство, несут дополнительные финансовые потери. День простоя стройки большого комплекса оценивают в $10 000, которые компания тратит на аренду техники (неиспользуемой), зарплаты строителям (которые не строят) и недополученную выручку (квартиры не покупают). Сюда же добавляем сложности в доставке стройматериалов из-за того же коронавируса.

Застройщики пытались удерживать темпы строительства, но столкнулись с задержками из-за проблем с поставками, разрешениями, недостаточным финансированием в связи с падением продаж. Все это накладывается на тот факт, что во время карантина стали гораздо меньше покупать квартиры в новостройках. Но как мы сказали ранее, громких банкротств не произошло: все крупные застройщики продолжают строить и сдавать объекты.

Падение продаж весной составило 50% и более, начав восстанавливаться только ближе к лету.

Как карантин может повлиять на застройщика?

Застройщики столкнулись со всеми последствиями карантина — день простоя стройки большого комплекса оценивают в $10 000

Если у вас есть деньги, сейчас застройщики готовы более охотно идти навстречу покупателю и давать большие скидки. Если раньше при полной оплате стоимости квартиры давали 3-7% скидки, сегодня дисконт может составлять до 15% и даже 20%. В одном из киевских комплексов автору материала предложили $82 000 за квартиру вместо $94 000, в другом — $20 000 скидки. Вдобавок, застройщики более охотно выдают рассрочку и делают условия привлекательнее — удлиняют срок выплаты без процентов. Зачастую все договорённости проходят в индивидуальном порядке.

В отделе продаж ЖК «Метрополис» рассказывают, что группа компаний DIM сохранила темпы строительства и даже сдала дом в эксплуатацию во время карантина. «Мы периодически запускаем акционные предложения для наших инвесторов. Например, во время карантина, когда инвесторами двигало желание приблизить тот момент, когда они въедут в новую квартиру, особой популярностью пользовалась акция «Ремонт в подарок». Сейчас мы готовим акцию «Купи трехкомнатную квартиру и получи паркинг в подарок», — говорит менеджер по продажам.

Могу ли я воспользоваться кризисом себе на пользу?

Сейчас застройщики готовы более охотно идти навстречу покупателю и давать большие скидки — дисконт до 15-20%, ремонт или паркинг в подарок

Кажется, есть что-то и для тех, кто хочет взять квартиру в кредит. Национальный банк Украины достаточно сильно снизил учетную ставку — до 6%. В теории она должна влиять на стоимость кредитов: чем она ниже, тем ниже кредит. Экономисты уверяют, что ждать ипотечные кредиты под 6-7% годовых пока не стоит, но ниже 10% к концу года они могут опуститься (раньше было 20%). Об этом же активно говорят в правительстве, пропагандируя банки выдавать ипотечные кредиты украинцам под менее чем 10% годовых.

Но даже сейчас существуют переложения на рынке, по которым ипотека будет обходиться в менее чем в 10% годовых, что сильно снижает размер ежемесячного платежа и общую финансовую нагрузку на клиента — вас. Снижение процентов по кредитам ожидают к концу года, но нужно быть внимательным: часто низкая ставка действует 1-2 года, потом сильно растет. Скрупулезно изучайте все договора.

Рассказали много страшного, а плюс только один — скидка. У меня 100% на оплату нет, мне ничего не светит?

Ждать ипотечные кредиты под 6-7% годовых пока не стоит, но ниже 10% к концу года они могут опуститься

Несмотря на коронавирус, стоимость квадратного метра за последние полгода практически не изменилась в долларах (но менялась в гривнах) — в среднем этого около $900 за квадрат. Застройщики не могут снижать цену из-за возросших затрат, но и не могут повышать цену, из-за существующих условий кредитования и остановки экономического роста страны и общего благосостояния покупателей. При этом к концу года рост стоимости квадратного метра прогнозируют на 10%.

А что по цене квадратного метра?
Он сейчас дешевле или дороже?

Стоимость квадратного метра в среднем около $900 за квадрат, но к концу года рост стоимости квадратного метра прогнозируют на 10%

Как обычно: чем меньше объект построен — тем дешевле он стоит. И наоборот — самой высокой будет цена уже после сдачи объекта в эксплуатацию. На каждом этапе строительства происходит повышение стоимости квадратного метра, но и растёт уверенность, что объект достроят. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после сдачи квартиры может составлять от 30% и больше, а если объект в хорошем месте — еще выше.

«По статистике 40% покупателей предпочитают инвестировать в квартиры как раз на начальном этапе — от котлована до первых трех этажей. Разница между стоимостью покупки квартиры на этом этапе с готовой может достигать 50%. Около 30% квартир покупаются под инвестиции и продаются по степени готовности», — говорит PR менеджер группы компаний DIM Ирина Белан.

Если застройщик надежный и есть уверенность, что объект достроят, покупать можно на этапе котлована — сможете либо сэкономить покупая квартиру себе, либо заработать, продав ее.

Понял и принял. К покупке вроде как готов. На каком этапе лучше покупать?

Разница между стоимостью покупки квартиры на начальном этапе с готовой может достигать 50%

Есть два варианта: аренда или перепродажа.

Для сдачи в аренду лучше всего подходит однокомнатная квартира не самой большой квадратуры — порядка 40-50 кв. м, в формате кухня-студия+комната (чтобы сделать спальню отдельной). Такие квартиры лучше всего сдаются, причём за высокую цену. Она подходит как холостяку, так и молодой семье. Потенциально сдавать такую квартиру можно за 13 000+ гривен, а стоит она дешевле квартиры на 60 квадратных метров, за которую дадут порядка 15 000-16 000 гривен. Еще и ремонт будет дешевле. Чем больше квартира, тем сложнее ее сдавать, сложнее перепродать и больше денег инвестируете в ремонт.

Важно понимать, что хороший срок окупаемости квартиры посредством аренды — до 10 лет или до 100 арендных выплат. Если больше — стоит посмотреть другой комплекс, другой район или другую квадратуру. Не забывайте, что если квартира слишком долго окупается, то нужно будет снова вкладывать в ремонт (косметический ремонт тоже стоит денег) и снова отодвигать момент окупаемости недвижимости.

Для тех, кто подбирает квартиру как инвестицию, приносящую дополнительный доход, группа компаний DIM подготовили отличное предложение: однокомнатная квартира в ЖК Lucky Land. Стоимость квартиры — от $25 250 без ремонта, ее же стоимость с ремонтом — $33 230.

Дальше о доходности. Потенциально такую квартиру можно сдавать за порядка $400, ежегодный доход — более $4500. Полностью готовая квартира вернет вложения за 8 лет, что лучше среднестатистического результата. А главное, это более доходный вариант, нежели любые другие доступные на украинском рынке возможности. И один из наименее рискованных: квартира остается вашей.

Второй вариант — перепродажа. Покупая квартиру на раннем этапе, есть возможность продать ее после сдачи дороже. Приведу собственный пример: купил 1 метр квадратный по $750 на старте продаж, $1100 давали после получения документов. Почти 48% доходности. Это удачный кейс, обычно получается порядка 30-40% доходности. Схожий вариант предлагает группа компаний DIM с жилым комплексом Lucky Land: до 50% доходности.

Думаю купить квартиру, чтобы на этом заработать. Что посоветуете?

Хороший срок окупаемости квартиры посредством аренды — до 10 лет или до 100 арендных выплат, если больше — стоит рассмотреть другой вариант

Правда, нужно отдавать себе, что продажа квартиры — всегда сложный и небыстрый процесс. Впрочем, быстро заработать 50% доходности — всегда непросто.

Какой бы вариант вы не выбрали, мы советуем покупать квартиру в больших закрытых комплексах либо домах с хорошей инфраструктурой рядом. Большое значение имеет расположение дома: есть ли рядом ТЦ, супермаркеты, школы, садики и больницы. Во время выбора жилья также надо учитывать отсутствие поблизости опасного производства, и наличие в поблизости зеленых зон и спортивных площадок. Как например, в ЖК «Метрополис», который находится одновременно в черте столицы и на природе — между метро «Теремки» и Голосеевским лесом. В «Метрополисе» застройщики учли многие потребности будущих жильцов и предусмотрели на территории ЖК аптеку, химчистку, стоматологическую клинику, зоомагазин, парикмахерскую, туристическое бюро, рестораны, кафе и несколько баров. Это один из первых проектов группы компаний DIM, в которой застройщики планируют обустроить водоснабжение таким образом, чтобы вода из-под крана была питьевой.

Указанные в статье цены актуальны на 19.08.2020

Во время выбора жилья также надо учитывать отсутствие поблизости опасного производства и наличие зеленых зон, обращая внимание на дополнительные преимущества, например наличие питьевой воды из-под крана