прислать материал
AIN.UA » Коллекции, Советы юристаКак продать квартиру за криптовалюту: пояснения юриста

Как продать квартиру за криптовалюту: пояснения юриста

1138 3

Одной из главных новостей украинского IT-рынка прошлой недели стала продажа киевской квартиры за криптовалюту (в эквиваленте $60 000). Покупателем стал основатель TechCrunch Майкл Аррингтон. В своей колонке Наталья Радченко, партнер практики налогового права компании «Юскутум» объясняет, как эта сделка была структурирована («Юскутум» занимался юридическим сопровождением сделки на украинской стороне). 

Государственные регуляторы не могут определится со статусом криптовалюты, несмотря на то, что украинское законодательство оказалось гибче, чем у некоторых соседних стран, и дает возможность рынку работать с инструментами, которые де-факто существуют. И пока Национальный Банк Украины всеми силами защищает похудевшую гривну, а Министерство Финансов и Государственная фискальная служба не могут определится, что же облагать налогами, рынок действует.

Первая сделка обмена недвижимости на Ethereum состоялась, вызвав при этом хор «Не верю!» в рядах скептиков. Технически операция прошла легко и непринужденно, но при этом использовался сложный юридический механизм. 

В нашем случае организация и закрытие сделки проходило на платформе Propy, которая выполняла функции брокера для продавца и покупателя – оба нерезиденты Украины. Propy организовывала проверку личности продавца и покупателя, проверку права собственности на недвижимость, отсутствие обременений на недвижимость и полномочия представителей по доверенности.

Агент escrow и smart-контракт

Основной сделке предшествовало заключение контракта о намерениях приобрести квартиру в форме smart-контракта на платформе Propy. В рамках этого договора было осуществлено внесение депозита в криптовалюте в размере стоимости квартиры на адрес smart-контракта.

Здесь будет уместно пояснить непосвященным в тонкости блокчейн, что smart-контракт – это компьютерный алгоритм, предназначенный для заключения и поддержания контрактов в блокчейн. Стороны этого договора используют электронные подписи и могут быть идентифицированы. По сути smart-договор выполнил двойную функцию – зафиксировал передачу криптоактивов за объект недвижимости и выступил гарантом операции. В качестве escrow smart-договор разблокировал криптоактивы только после того, как операция по обмену квартиры прошла регистрацию в реестре недвижимости.

Smart-контракт в данной операции не является предварительным договором, поскольку предварительный договор должен быть заключен в форме основного – нотариальной форме.

Для скептиков уточним, что оплата налогов и государственных пошлин осуществлялась в гривне. Также, по условиям контракта о намерениях, агент escrow организовывал оплату оценщика и нотариуса.

Основной договор и регистрация в реестре недвижимости

После оформления предварительного smart-договора онлайн, представители сторон договора встретились офлайн у нотариуса для оформления основного договора «згідно із чинним законодавством України».

Основным договором был выбран договор мены. Во-первых, потому что согласно со ст. 192 Гражданского Кодекса Украины законным платежным способом в Украине является гривна и иностранные валюты в случаях, предусмотренных законом, и НБУ не допустит других вариантов. А во-вторых, потому что Стандарт бухгалтерского учета №8 содержит определение нематериального актива (это немонетарный актив, который не имеет материальной формы и может быть идентифицирован), которым может быть признана криптовалюта для целей налогообложения.

Поэтому выбор договора мены квартиры на нематериальный актив очевиден. Особенностью договора мены является фиксация хеша смарт-контракта в качестве номера договора мены.

Нотариус зафиксировал переход права собственности, Propy получил уведомление о переходе права собственности из Реестра недвижимости, и сделка закрылась.

Оценка стоимости объектов мены и налоговые риски

Обязательная часть операции – это оценка активов для договора мены. Оценка квартиры и криптоактивов осуществлялась сертифицированным украинским оценщиком. Во-первых, оценка нужна для проведения нотариальной сделки, а во-вторых, если продавец — налоговый резидент Украины, то в случае контакта с налоговыми органами Украины, оценка крипты не помешает при отстаивании позиции, с правильной ли суммы полученного дохода были уплачены налоги.

На этом месте хочется оптимистично подытожить, что операции по обмену криптовалюты на квартиры скоро станут такими же простыми, как поход в магазин. Однако размытость нормативной базы и неопределенность статуса криптовалюты все-таки заставляют занять более реалистичную позицию. Да и объемы украинской части криптоэкономики не настолько колоссальны.

Технически повторить эту операцию гражданам Украины несложно. А вот юридически необходимо хорошо подготовиться. Как минимум, мы советует налоговым резидентам Украины поработать над своей налоговой историей, чтобы в случае вопросов об источниках происхождения криптоактивов иметь возможность объяснить, за какой легальный денежный доход вы их купили, чтобы смело поменять на квартиру.

Автор: Наталья Радченко, партнер практики налогового права компании «Юскутум»

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Также подобрали для вас

загрузить еще

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

3 комментария

по хронологии
по рейтингу сначала новые по хронологии
Evgenij Osadchij

Ребята, вы же понимаете, что в суде или налоговая легко такое признает никчемной? Банально, где документы на нематериальный актив? Он не зарегистрирован в реестре интеллектуальной собственности. Скажите ФИО нотариуса, очень хочу посмотреть как он/она пройдет проверку минюста. За такой договор, согласно норм действующего законодательтсва легко грозит отзыв свидетельства.

Roman Tkachenko

Тут ще питання до нотаріуса, для проведення реєстраційних дій, нотаріуси вимагають правовстановлюючий документ на майно, які правовстановлюючі документи, форма та зміст яких відповідають законодавству, були надані нотаріусу на підтвердження набуття права власності на криптоактиви.

Yevgen Netreba

Так и есть! Остались еще светлые мысли в головах у людей!

Поиск

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: