Ми зустрічаємось з підприємцем Іллею Кенігштейном в Creative State of Arsenal — флагманській локації компанії в Києві. Зараз це два великих корпуси на Арсенальній, планується відкриття третього. Через брак часу на розмову не встигли його відвідати, але компанія відкриє локацію геть скоро.
Запитую, як пройшло літо. Для мережі коворкінгів це не найкраща пора. Хтось поїхав у відпустки, хтось ще кудись — людей менше. Це типова історія, вона повторюється кожного року. Компанія намагається утримувати клієнтів завдяки бонусам та додатковим цінностям, як-от літній табір для дітей чи великі події. Зважаючи на те, що Creative States досі одна з найбільших мереж коворкінгів в Україні — схоже, це вдається робити.
У розмові Кенігштейн практично одразу вказує, що намагається відвести Creative States від терміну «коворкінг». Апелює до того, що будує вже давно не просто простір для роботи, а місце, куди можна приходити й поза цим: «другий дім», — називає цю історію підприємець. Я дотримуюсь історії, що робота та робочий простір — це все ж робочий простір, але замість суперечки ми почали розмову з того, як загалом трансформувався ринок останнім часом.
Найбазовіша модель — це пусті бізнес-центри, давно звична усім модель. Ти орендуєш приміщення, вкладаєш умовні $500 000 в ремонт, підписуєш договір на 2-3-5 років. І живеш у цьому. На мою думку, цій моделі прийшов кінець і світ буде від цього відходити. Чому? Бо ніхто не хоче більше займатись ремонтом і інвестувати в це гроші. За останні кілька років у нас ковід, потім — повномасштабна війна, гібридний формат роботи. Як наслідок — відмовляються і від довгострокових договорів.
Я бачу, що всі хочуть жити та працювати в моменті, тут і зараз. Іншими словами — прийти на все готове і піти, коли воно не буде потрібне.
І ми це бачимо навіть у сезонності: у вересні продажі одразу пішли вгору, бо почався бізнес-сезон. Люди вийшли на роботу, зайняли робочі місця – і вперед.
Пройдімо локаціями. Що по заповнюваності?
Обидва «Арсенали» — 80%, а новий, третій (ще недобудований, але готовий до експлуатації) – там вже є великі резиденти та гарно йде заповнюваність.
В Gulliver — трохи більше як 50% заповнено.
В Senator поки думаємо, як «вирівнятися». Ця локація пережила багато чого, але все одно одна з моїх улюблених – з неї почалися Creative States.
Будете закривати?
Ні, навіщо. Весь простір віддамо одній великій компанії. Вони працюють, ми обслуговуємо.
Що з локацією в Дніпрі?
Дніпро дуже гарно себе показує, заповненість близько 75%. У нас є великі клієнти, менші, але загалом ситуація дуже класна, ми приємно вражені.
Якщо взяти клієнтів: який розподіл по великих клієнтах, що приходять на рік з купою людей, а які — короткострокова історія?
Десь порівну, і ми свідомо до цього йдемо. На кожну локацію ми намагаємось залучити великих якірних клієнтів, які займають великі площі та підписують довгі контракти. Наприклад, такий вже є для третьої частини Creative State of Arsenal, але назву поки сказати не можу.
Якою буде загальна площа всіх ваших локацій?
Близько 20 000 м². У нас є ще неанонсований проєкт на 2500 м², пізніше про нього розповімо, роботу почнемо з весни. Теж стосуватиметься «Арсеналу».
Є розуміння, коли Київ насититься подібними проєктами? Як ви оцінюєте місткість ринку?
До 24 лютого лише ми могли відкрити ще 10 локацій, і ще 20 — наші конкуренти. Зараз такого немає і ми розуміємо, де «дно». Це і через повномасштабну війну, і через те, що відбувається з ІТ та світовою економікою.
Тобто місце для нових локацій ще є, але потрібно врахувати багато складових: яка ціна нашого входу, розмір локації і так далі. Ми маємо розуміти, чи матимемо якихось великих якірних клієнтів під це. Просто зайти на велику локацію, не обдумавши всі ці питання — не вийде.
Але ви нову велику локацію все одно готуєте.
Ми останнім часом стали дуже активні. Багато працюємо з рекламою. Зверніть увагу — у нас банери по Києву висять. Працюємо з івентами — пройшов Kyivness, ми зробили «Забіг у вишиванках», були партнерами на iForum. Багато докладаємо зусиль, щоб заповнювати локації, і найголовніше — бачимо результат, казав про нього вище.
Ви якось франшизу анонсували? Та й взагалі, що з планами на локації поза Києвом?
Я не залишив планів вийти у Львів (сміється).
Ми в процесі, шукаємо оптимальне рішення. Це стосується і партнерів. Запускаємо нові локації в Києві, бо можемо все контролювати самі. Якщо хочеш йти у нове місто — тобі потрібна там сильна команда. Працюємо над цим.
Інші регіони? Одеса? Запоріжжя?
До 24 лютого мали багато планів, лише у Харкові хотіли дві локації. Зараз, поки триває велика війна і у нас немає насиченості ППО, — з безпекових міркувань не готові там відкриватись.
А що по Варшаві чи інших містах Європи?
Я постійно там буваю і розмовляю з представниками ринку. Історія одночасно там і проста, і надскладна. Щоб запуститися, нам потрібне приміщення. Ти приходиш до лендлорда, а він питає: «А ти взагалі хто?». І йому не важливо, що ти великий в Україні. Бо він в Польщі. І там працює прагматизм і бажання розуміти, що ти будеш надійним партнером. А я думаю, ти й сам знаєш, що зараз навіть гроші з України вивести — ще спробуй зроби.
Інша проблема — зарегульованість. Бюрократія така величезна, що просто не передати словами. Вплив держави колосальний. В Україні цього і близько немає. Бізнес в Україні дуже вільний.
І начебто так, Європа — великий, безпечний ринок, люди з грошима є. А потім йдеш рахувати все, що я описав вище, і бачиш, як твоя маржа тане. І в такі моменти Львів здається набагато цікавішим проєктом, хоч він і в Україні, де йде війна. І навіть коли ти все ще сумніваєшся, то стикаєшся з польським форматом роботи: тьма свят, постійні вихідні, повільна робота, закручені процеси. Це морок, бо в Україні все швидко.
З іншого боку, якщо ти через все це пройдеш і запустишся там, то матимеш стабільний бізнес з планом на багато років вперед. Ми розуміємо, що матимемо резидентів, бо там і українців вистачає, і дружніх компаній, і наших резидентів, хто тимчасово виїхав. Це все разом підкупає. Я сподіваюсь, що в якийсь момент ми знайдемо цю формулу, сильну команду, менеджерів, управлінців — і все ж зайдемо в Польщу.
Наша ціль залишається незмінною — стати глобальною компанією. Це не буде сотня локацій, як у WeWork, і зростання заради зростання. Думаю про 30-35 локацій у наступні роки поступового масштабування, більша частина — за кордоном.
На фоні того, що акції WeWork зараз по 8 центів коштують. Що у вас з бізнесом з погляду фінансів?
До війни мали 25-30% EBIDTA, зараз це 5-7%. Але наша конкретна ціль — вийти на нуль. Це вдається. Більш успішні локації фінансують менш успішні, та загалом компанія сама себе окупає, і це найголовніше у такий період.
Десь нам вдалось домовитись з лендлордами, десь оптимізували процеси, залучаємо клієнтів, працюємо з ними. Як я сказав вище — ми багато рухаємось.
