Американский оператор коворкингов WeWork, который официально называется The We Company, неожиданно заявил о планах провести публичное размещений акций на бирже уже в сентябре этого года. Как и полагается, на сайте SEC опубликованы соответствующие финансовые документы, описывающие состояние компании перед IPO. Эксперты в смятении: WeWork, бизнес которого – сдача мест в аренду, называет себя «технологической» компанией и говорит об оценке бизнеса, которая в 26 раз больше ее годовой прибыли. Сама The We Company все еще убыточна, но это не мешает ей говорить о желании привлечь «несколько миллиардов долларов». Рассказываем, почему IPO WeWork может стать наиболее провальным в этом году.
С чем WeWork идет на IPO
В 2010 году история WeWork начиналась с двух локаций в одном городе – Нью-Йорке. Число резидентов составляло лишь 450 человек. За последующие девять лет бизнес компании вырос в сотни раз. По состоянию на конец второго квартала 2019 года The We Company имеет под своим управлением 528 локаций в 111 городах мира. Число резидентов превысило 527 000 человек, половина из них – за пределами США, исторической родины компании. Над созданием новых локаций работает целая команда из 500 дизайнеров, а также 2500 менеджеров, которые занимаются управлением локаций.
В планах компании на ближайшее время – агрессивное развитие WeWork. Ближайшая цель – расширение сети до 169 городов. Глобально руководство компании видит WeWork в 280 городах по всему миру, что позволит открыть сеть для потенциальной аудитории в 255 млн человек.
Основной источник заработка компании – сдача мест в коворкинге в аренду. В 2018 году 88% выручки составил именно этот источник дохода. Для компании это позитивный сигнал: по итогам 2017-го аренда мест принесла 93% всего дохода, а значит зависимость от одного финансового канала снижается. По итогам 2018 года 32% выручки (17% в 2017-ом) дали корпоративные клиенты, которым WeWork предоставляет от офисов до полноценных зданий, сделанных под ключ. Для компании корпоративные клиенты более выгодны: среднее время пребывания в WeWork составляет 20 месяцев, тогда как обычный клиент задерживается не более чем на 7 месяцев. Также корпоративный клиент снимает более дорогие места.
Также компания зарабатывает на:
- продаже билетов на ивенты;
- дополнительных услугах (от юристов и до бухгалтеров, аренде переговорок и т.д.);
- консалтинг – компания называет это Powered by We и помогает организовать частным клиентам пространства по типу WeWork. В 2017-ом направление принесло компании $13,7 млн.
Помимо этого, у The We Company есть несколько сторонних, не слишком успешных проектов:
- WeLive – коливинг. Идея появилась в 2014-ом, ожидалось открытие 14 локаций в следующие несколько лет, а выручка от этого направления бизнеса прогнозировалась на уровне 12% от общего объема. В 2016-ом запущена первая локация, на данный их всего две.
- WeGrow – школа нового поколения с ценой за обучение от $36 000 до $42 000 в год.
- Rise by We – фитнес-центры нового поколения. Всего одна локация.
- Wing – частный клуб для женщин, хотя его называют просто коворкингом. У The We Company 23% акций проекта.
Что не нравится инвесторам
Последние два года скептики указывают, что компания переоценена – ей сулят оценку в $47 млрд. Для сравнения, это больше капитализации SpaceX. Впрочем, после публикации документов для SEC, число претензий кратно выросло.
Финансовая сторона. В 2014 году руководство WeWork показало модель, согласно которой ее выручка в 2018-ом достигнет $2,9 млрд. На деле же, компания заработала лишь $1,8 млрд. При этом траты WeWork составляют $1,9 млрд (по итогам 2018-го), компания убыточна. Ситуация остается критичной и в 2019-ом: по итогам первых двух кварталов компании удалось удвоить выручку год к году – до $1,5 млрд, потенциально до конца 2019-го WeWork получит более $3 млрд выручки. Но из-за агрессивного роста компания все еще будет оставаться убыточной: в первом полугодии 2019-го убытки превысили $1 млрд. Когда компания покажет положительную динамику – пока неизвестно. При этом у компании финансовых обязательств на $47 млрд перед владельцами зданий, у которых The We Company арендует на долгосрочных договорах недвижимость, что эксперты расценивают как большой риск.
Искаженное позиционирование. Руководство The We Company говорит, что строит технологическую компанию. Вот только где там технологии – никто не видит. Колумнист The Verge пишет в своей колонке, что WeWork – не Microsoft и не Apple. Да, в команде есть разработчики и дизайнеры, но это не делает оператора коворкингов технологической компанией. Их модель заработка – взять большой объем площади дешево (целое здание) и продать ее небольшими объемами за дорого (по столам).
Культ личности. Имя Адама Неймана, основателя WeWork, встречается в документации для SEC 169 раз. В среднем этот показатель – всего 25 раз. У Неймана очень много власти, он берет на работу своих родственников. Кроме того, он уже успел избавиться от акций The We Company на $700 млн, а также зарабатывает на том, что сам покупает здания и затем сдает их WeWork, по сути зарабатывая на своей компании. К тому же, он создал весьма запутанную структуру бизнеса, что не добавляет компании плюсов за прозрачность. The Verge и вовсе называет Неймана главным риском для The We Company: он пропагандирует нездоровый трудоголизм, берет ссуды под залог акций компании, а его идеи часто идут вразрез интересам компаний.
Быстрый рост. В самой компании утверждают, что быстрый рост может повлечь за собой проблемы масштабирования: под рост нужны ресурсы и люди, компания не всегда с этим справляется. Кроме того, быстрый рост, который сегодня привлекает инвесторов и внимание прессы, со временем может не показывать столь значимых результатов: компания не сможет долго расти на 100% ежегодно. Как результат, позитивная повестка сменится на негативную или вовсе исчезнет. Также рост может подвергнуться экономическому спаду, который прогнозируют на ближайшее будущее. Если так и случится, заполняемость коворкингов, где сейчас и так вакантно до 10% мест (из 600 000 доступных мест занято 527 000), может увеличиться.
Конкуренты более успешны. Основной конкурент The We Company – IWG (более известна как Regus). Компания создана в 1989 году, у нее более 5000 локаций в 1000 городов по всему миру, число резидентов превышает 2,5 млн человек. Выручка компании по итогам 2018-го составила $3,3 млрд, прибыль – $210 млн. При этом капитализация компании всего $3,6 млрд. Из этого выплывает следующая проблема.
Баснословная оценка бизнеса. Сейчас оценка The We Company составляет $47 млрд. Причиной тому – SoftBank. Через различные подразделения было инвестировано порядка $10 млрд, общая же сумма инвестиций составила $14 млрд. По мнению многих инвесторов, из-за инвестиций SoftBank, который не глядя предоставляет огромные деньги компаниям, оценка WeWork сильно раздута, компания того не стоит. Для понимания: выручка компании составляет всего $1,8 млрд, что в 26 раз меньше оценки бизнеса, тогда как у Amazon, которая стоит под миллиард, разница с выручкой всего в четыре раза.
Как результат, по причине завышенной оценки, WeWork скорее всего не удастся показать успешный выход на биржу. Инвесторы не оценят компанию по достоинству, ее бизнес сразу потеряет в цене. В выигрыше останется именно SoftBank: у фонда привилегированные акции, они первыми получат возврат инвестиций.
Схожая история с чрезмерной оценкой в этом году уже была. Все ждали, что Uber выйдет на рынок с оценкой $120 млрд. но компании едва ли удалось добиться капитализации в $80 млрд. На момент написания материала ее капитализация опустилась еще ниже и составляет всего $56 млрд. Многие считают, что WeWork ждет такая же участь и компания даже близко не сможет показать такую высокую оценку, как ожидает.
