Як сплачувати оренду в умовах воєнного стану?

Олена Сулима, старший юрист Golaw, у своїй статті розповідає, які нюанси уплати оренди є під час воєнного стану.

24 лютого 2022 року Указом Президента на всій території України було введено воєнний стан, який наразі продовжено до 24 квітня 2022 року включно.

Листом від 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України засвідчила як форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану. Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Дія зазначеного листа розповсюджується, в тому числі, й на всі договори оренди, укладені між юридичними та/або фізичними особами, за якими орендар має сплачувати орендну плату.
Разом з цим, варто зауважити, що введення воєнного стану та настання форс-мажорних обставин не є безумовною підставою звільнення орендаря від обов’язку сплачувати орендну плату.
За загальним правилом настання форс-мажорних обставин звільняє особу від відповідальності за порушення зобов’язання за договором (ст. 617 Цивільного кодексу України).

Іншими словами, орендар все одно буде зобов’язаний в подальшому сплатити орендну плату, проте якщо через настання форс-мажору він порушить строк сплати орендної плати, його не може бути притягнуто за це до відповідальності, що встановлена договором оренди чи законом. Так, до орендаря не можуть бути застосовані:

• будь-які штрафні санкції, в тому числі пеня;
• оперативно-господарські санкції, зокрема, у вигляді односторонньої відмови орендодавця від договору, або обмеження доступу до користування орендованим майном;
• відшкодування збитків;
• інші заходи та наслідки, що можуть бути визначені договором оренди.

Додатково самим договором оренди може бути прямо встановлено, що настання форс-мажорних обставин не лише звільняє сторони від відповідальності, а й виконання зобов’язань за договором (сплата орендної плати) відстрочується на строк дії форс-мажору.

Іншою є ситуація, коли через обставини непереборної сили орендар не має можливості використовувати орендоване майно, наприклад, внаслідок встановлених під час воєнного стану обмежень або заборон, або коли використання орендованого майна було фактично неможливим. Так, за законом орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України). Аналогічні чи додаткові положення можуть бути встановлені й в самому договорі оренди.

Разом з цим, у даному випадку орендарю варто пам’ятати, що у разі виникнення з орендодавцем спору щодо можливості використання орендованого майна під час воєнного стану, саме орендарю необхідно буде доводити, що він такої можливості не мав.

Однак, в будь-якому випадку, якщо є відповідна можливість, не варто забувати вести належну комунікацію з орендодавцем щодо відстрочення сплати орендної плати, або тимчасової неможливості використання майна. Адже не лише договором може бути встановлена необхідність надіслання відповідних повідомлень, а й зазвичай обидві сторони зацікавлені на майбутнє зберегти доброзичливі договірні відносини.

Автор: Олена Сулима, старший юрист Golaw