Ірина Сироїд, адвокат, та Роман Ткань, юрист компанії Trustme Law Firm, у своїй статті розповідають про особливості роботи із договорами оренди під час війни.
Через агресію РФ проти України традиційні економічні зв’язки були порушені. У зв’язку з цією ситуацією Верховна Рада ухвалила ряд законів, які спрямовані на полегшення доступу до орендованого майна. Також, у багатьох людей виникають питання щодо необхідності сплати оренди та несення відповідальності за невиконання зобов’язань за договорами оренди у цей період. У статті розглянемо особливості врегулювання оренди різних типів майна.
Договори оренди землі
Строк дії договорів оренди автоматично продовжується на один рік, якщо вони закінчуються протягом дії воєнного стану. Додаткові договори щодо пролонгації дії договору оренди земель сільськогосподарського призначення укладати не потрібно. Крім того, автоматична пролонгація дії договору не потребує внесення відповідних змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Законом встановлені спеціальні умови договорів оренди земельних ділянок що передаються в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в умовах воєнного стану:
- Строк оренди не перевищує одного року.
- Розмір орендної плати не може бути більшим, ніж 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а для визначення розміру орендної плати застосовується середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по області.
Суттєво обмежуються права орендарів земельних ділянок, а саме: вони не можуть компенсувати власні витрати на поліпшення земельної ділянки, змінити угіддя землі, будувати нерухомість, закладати багаторічні насадження та інші. Власники та користувачі земельних ділянок звільняються від відповідальності за невикористання земельної ділянки.
Орендарі мають право передати право оренди на строк до одного року третім особам (суборенда) без згоди орендодавця. Орендарю необхідно лише направити відповідне повідомлення орендодавцю про передачу в суборенду земельної ділянки. Це нововведення має на меті запобігати негативним наслідкам відтоку трудових ресурсів в аграрній галузі, зокрема, внаслідок мобілізації, внутрішнього переміщення громадян України та їх виїзду за кордон тощо.
Формування земельної ділянки для передачі в оренду проводиться без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру та присвоєння їй кадастрового номера.
Реєстрація укладання, розірвання чи припинення таких договорів проводиться районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації, проте право оренди землі не підлягає державній реєстрації. Передача земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів. Згідно із законом, всі земельні торги, що були оголошені до введення воєнного стану та перебувають у стані незавершених, скасовуються. Забороняється оголошувати нові торги.
Договір оренди землі укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами. Такий однорічний договір оренди земельної ділянки не може бути поновлений, укладений на новий строк та припиняється зі спливом строку, на який був укладений.
Однак, якщо строк дії договору закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.
На період воєнного стану забороняється безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в оренду лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Договори оренди приватної нерухомості
28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України опублікувала лист, в якому засвідчила збройну агресію РФ проти України обставиною непереборної сили (форс-мажорною обставиною).
За загальним правилом, воєнний стан не є тією обставиною, за якою особа може не сплачувати орендну плату. Особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (стаття 617 Цивільного кодексу України).
Це означає, що особа звільняється від сплати штрафних санкцій, за несвоєчасну сплату за оренду у зв’язку з форс-мажорними обставинами, від відшкодування збитків за договором, а не від орендної плати.
Слід звернути увагу на договір оренди, адже у ньому може бути встановлено, що виконання зобов’язань за договором (сплата орендної плати в цьому випадку) відстрочується на строк дії форс-мажору. В такому разі це є підставою розрахуватися з наймодавцем після закінчення форс-мажорних обставин.
Також, якщо через воєнний стан особа не має можливості користуватися майном, з орендодавцем можна узгодити зменшення розміру орендної плати. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (стаття 762 Цивільного кодексу України). Іншими словами, орендар не зобов’язаний вносити орендну плату за період, коли об’єкт оренди не міг бути використаний за призначенням.
Договори оренди майна комунальної та державної власності
Кабінет Міністрів України або орган місцевого самоврядування можуть ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від орендної плати за договорами оренди державного та комунального майна за наявності особливих обставин.
Для того, щоб отримати знижку на оренду або звільнення від сплати оренди, наймачу необхідно подати наймодавцеві заяву з долученням документу, який підтверджує настання форс-мажорних обставин. Останній видає наказ, в якому підтверджує рішення про застосування знижки чи звільнення. Період, протягом якого надається орендна знижка або звільнення від оплати встановлюються у рішенні Кабінету Міністрів України, органу місцевого самоврядування або у наказі орендодавця.
Зменшити суму орендної плати або тимчасово припинити її нарахування можуть тоді, коли об’єкт оренди потребує капітального ремонту, наприклад через обстріли, або об’єкт оренди не забезпечується комунальними послугами, що передбачені договором. В такому разі орендар також має звернутися до орендодавця із заявою, в якій навести відповідне обґрунтування.
Підставою припинення договору оренди є знищення об’єкта оренди або значне його пошкодження внаслідок бойових дій
Висновок
Прийняті нововведення щодо оренди землі сприяють веденню товарного сільського господарства в умовах воєнного стану, адже сьогодні під загрозою продовольча безпека країни. Через це були скасовані деякі формальні процедури реєстрації договорів оренди та встановлені обмеження у розпорядженні земельними ділянками.
Що стосується оренди приватної нерухомості, то воєнний стан не є безумовною обставиною звільнення від сплати оренди, проте особа не відповідає за прострочення оплати. У цій ситуації важливою є належна комунікація орендаря з орендодавцем щодо врегулювання питання виконання зобов’язання за договором чи його відстрочення.
Для виконання договорів оренди комунального та державного майна у надзвичайні ситуації є чотири рішення: знижка на оренду, зменшення суми оренди, звільнення від сплати, тимчасове припинення нарахування оренди.
Автори: Ірина Сироїд, адвокат, та Роман Ткань, юрист компанії Trustme Law Firm
