Криза класичної нерухомості? Чому зараз – ідеальний час інвестувати в землю

Ви інвестували у квартири раніше або думаєте про це зараз? Не варто. Принаймні, під час війни. Класична нерухомість нині не працює: це великі ризики, та не дуже великий практичний сенс. 

Чому я в цьому переконаний?

Наприкінці серпня мені подзвонила знайома та попросила про пораду. Вони з чоловіком хотіли інвестувати у нерухомість, але «зависли» у питанні забудовників. Я пропрацював у сфері класичної нерухомості 13 років: купував, ремонтував, розділяв квартири. До війни це було для мене активним полем діяльності, тож я міг дати ґрунтовну консультацію.

Підготував деякі цифри, і наступного дня ми зустрілися в офісі. Марія та Тарас вже пригледіли однокімнатну квартиру в ЖК комфорт-класу у передмісті Києва. Локація перспективна, в окупації не була. І забудовник серйозний: 65 будинків і понад 10300 квартир. На перший погляд все виглядає переконливо. 

То в чому ж нюанси?

• Потрібно врахувати, що щонайменше півроку у квартирі триватиме ремонт. В цей час родина ще не зароблятиме на активі.
• Час на пошуки орендарів та оплата рієлторам. І щоразу, коли змінюється орендар, квартира простоює та не приносить грошей.
• У випадку, якщо щось вийшло з ладу, потрібно додатково інвестувати у ремонт, меблі чи техніку.

Отже, квартира коштує $24 000. Додаємо мінімум $8 000 на ремонт. Якщо все піде гладко, за півроку її можна буде здавати в оренду. За 4 роки Марія з Тарасом прогнозовано отримають лише 6,5 % річних від оренди.

Загалом, заробити можна. Але є багато деталей, які залежать навіть не від компетентності інвестора – а просто від обставин та випадковостей. Ремонт дорогий, його фінальна ціна непередбачувана, адже зростають ціни на матеріали. Коли здадуть ЖК? Незрозуміло. Та й кому здати? Ціни на оренду просіли. Перспективи сумнівні. 

Ми з друзями побачили: сенсу купувати квартиру зараз немає. Натомість я запитав Марію і Тараса: «Що ви знаєте про землю?»

Ринок землі відкрився рік тому. Я зайшов у цю сферу і був вражений основною перевагою земельних активів: надійністю. 

Вся земля має договір оренди. Тож коли інвестор купує її, вона з першого дня отримує платіж у 8% річних. За 3-4 роки власник може перепродати землю та заробити на зростанні вартості. Земля, яку ми продаємо у «Твоєму колі» – сільськогосподарська. Вона є в управлінні, її засівають та обробляють великі аграрні компанії. Тому дохід землевласники отримують гарантовано. 

Інші переваги? Ремонт робити не потрібно, амортизації немає. Немає необхідності в додатковому ремонті. Ризиків, що прилетить російська ракета, що розвалить та фізично знищить ділянку немає. Відключення світла та води не так важливі, як у випадку квартири, де це може вплинути на рішення квартиранта щодо оренди.  

Що по цифрах на землю?

Ділянка вартістю $19 993 з першого дня почне приносити власникам гарантований нотаріально затверджений дохід у 8% чистих грошей. Капіталізація за 4 роки – $11 590.

Коли ця ділянка піде у продаж, пара заробить ще 90% від суми активу. Це – прогнозоване зростання вартості ринку землі за 4 роки. Тим часом, у квартирних інвестиціях такий ріст є дуже сумнівним.

Тож повернемось до історії Марії та Тараса. Коштів у пари було лише на саму квартиру. Додаткові неминучі витрати, як-от на ремонт, пальне і пошуки орендарів, змусили б ще помарнувати трохи часу, впродовж якого актив не працював би.

Рішення? Я запропонував витратити ці гроші на землю. Зваживши всі за і проти, мої друзі вирішили стати землевласниками. 

За два дні після нашої зустрічі в офісі ми обирали їхні перші земельні ділянки. Нині сім’я спокійна за свій актив та планує купівлю наступних. Тарас пішов боронити країну в лавах ЗСУ, Марія працює. А ми у «Твоє Коло» і далі примножуємо доходи клієнтів.