16 мая генеральный директор «Укрпочты» Игорь Смелянский во время презентации годового отчета компании снова затронул тему продажи Главпочтамта. Вопрос нерационального использования исторического здания в центре Киева для размещения back-офиса компании уже поднимался прежде. Локация, по словам Смелянского, прекрасно подошла бы под гостиницу, но для выполнения нынешних функций она совершенно неэффективна.
AIN.UA рассказывает, что из себя представляет здание Главпочтамта, чем и как оно может быть интересно бизнесу и почему не подходит «Укрпочте».
Курс на оптимизацию
Позиция Игоря Смелянского вовсе не ограничивается зданием Главпочтамта – она вторит логику глобальной стратегии «Укрпочты» по оптимизации деятельности компании и ее трансформации на 2017-2021 годы. Офис главной киевской почты на Крещатике, 22 – это наглядный пример проблемы более масштабной. По словам Станислава Савчука, который занимается управлением активами «Укрпочты», в портфеле недвижимости компании 1,25 млн м², а более-менее эффективно используется примерно 50%.
Если вернуться в первую половину ХХ столетия, можно понять, откуда такая площадь. Ранее в силу особенностей инфраструктуры населенных пунктов, сортировочные центры строились во много этажей возле железной дороги, отделения связи – массово в удобных тогда точках концентрации населения, а Главпочтамты – монументально и просторно в столичных центрах.
Таким образом, форматы многих помещений компании не выполняют новые востребованные временем функции, а огромный объем квадратных метров непременно тянет за собой большие затраты на содержание недвижимости и налоги, отвлекая компанию от основных бизнесов: почтовых и финансовых услуг, торговли. В качестве одного из инструментов их развития «Укрпочта» избрала самый гибкий – аренду.
Немного истории
Здание Главпочтамта строилось в 1952-1957 годы в рамках процесса реконструкции Крещатика после войны как Дом связи, в котором также должно было располагаться Министерство связи УССР. Оно является ярким примером сталинской архитектуры с широкими проспектами вместо коридоров и кабинетной системой, при которой зачастую начальнику выделялась отдельная комната отдыха.
Так «Укрпочта» получила в наследие 7 огромных этажей, не приспособленных к требованиям современности. Во-первых, речь идет о состоянии инфраструктуры здания. Показательным в этом контексте есть лифт 1982 года – одно из последних его улучшений. Во-вторых, о потере большого количества полезной площади из-за особенностей планировки, рассказывает Станислав Савчук. К слову, только на содержание Главпочтамта, а это 20 000 м², «Укрпочта» ежегодно тратит порядка $500 000.
«Основная ценность здания – это локация, и есть определенный стереотип: все считают, что это здание уже является каким-то бизнес-объектом. На самом деле – это точка для инвестиций, причем немаленьких», – отмечает Савчук.
Главпочтамт сегодня
С юридической точки зрения аренда недвижимости «Укрпочты» стала возможной после того, как компания в марте 2017 года стала акционерной корпорацией. Конечно, параллельно начались кадровые и структурные изменения, которые не обошли и здание Главпочтамта: «Мы уплотнились, оптимизировались, поперевозили своих сотрудников, оптимизировали бизнес-процессы и поэтому появилась возможность сдать помещения в аренду», – рассказывает Игорь Морма, директор по управлению недвижимостью и инфраструктурой «Укрпочты».
Первой и весьма успешной попыткой рационализировать пространство главного офиса киевской почты стал coffee point площадью 10 м² в фойе здания. Место под него было выставлено «Укрпочтой» на электронный аукцион Prozorro.Продажи — в итоге оно было сдано за 32 000 гривен.
Затем последовало открытие коворкинга компании «Арт Хаб», который проработал немного меньше года: «Арт Хаб» не был загружен на 100%, поэтому посчитали, что коммерчески для компании более выгодно сдать этот объект по хорошей цене. Поскольку там отдельный вход, фасад Крещатика, наши расчеты оправдались», – отмечает Морма. Право аренды этого помещения получила компания «ВФ Ритейл» (сеть магазинов Vodafone), выиграв аукцион, который «Укрпочта» также проводила на ProZorro.Продажи.
В контексте ценности помещений с фасадной частью Главпочтамта невозможно пройти мимо (буквально тоже) и не отметить партнерство национального почтового оператора с Rozetka, которое является самым знаковым и успешным кейсом «Укрпочты». Помимо более 70 млн грн, которые компания получит от аренды, она зарабатывает и на доставке товаров, активно развивая направление e-commerce.
По словам Станислава Савчука, фасадная часть «когда-то использовалась под склады, под сортировочные центры, то есть под то, что можно спрятать глубоко и далеко без ущерба для компании». Теперь сложно вспомнить, что было на месте Rozetka, куда она довольно гармонично вписалась.
Самым впечатляющим объектом аренды оказался актовый зал, который находится на 7 этаже Главпочтамта. По словам Игоря Мормы, это помещение площадью 645,4 м² использовалось ранее 3-4 раза в год по случаю различных торжеств, таких как 8 марта, День почтовика и Новый год. Поэтому вкладывать в деньги в его ремонт – замену окон, аппаратуры, теплоизоляцию, не было смысла.
Аукцион на право аренды зала выиграла Украинская академия лидерства, которая согласилась привести помещение в порядок на общих условиях «Укрпочты»: «У нас ко всех подход достаточно универсальный, то есть, если вы хотите инвестировать в наш объект недвижимости, мы готовы вам льготу дать только в виде арендных каникул. Мы не рассматриваем сметы, не идем в кооперацию по ремонтным работам», – рассказывает Морма.
Почему это важно? Бизнес, если есть такая необходимость, может получить доступ к недвижимости прямо в центре города. Правда, пока только на правах аренды.
Возвращаясь к первому этажу, нужно отметить, что с огромным центральным залом – отделением почтовой связи Киев 1, компания не собирается прощаться, лучше даже сказать, ни за что с ним не попрощается: «Эта точка достаточно бизнесовая и для нас привлекательна, поэтому мы сохраним этот формат», – говорит Игорь Морма.
А где будет гостиница?
Спойлер: ее не будет.
Вопрос о продаже Главпочтамта был поднят Игорем Смелянским потому, что «Укрпочта» сейчас стремится вывести из своего портфеля недвижимость, которая не приносит доход, а столичное здание хорошо иллюстрирует эту необходимость. Его продажа и превращение его в более рациональный для центра объект – гостиницу, с точки зрения «Укрпочты», непременно принесла бы пользу не только всему back-офису (а это приблизительно 1 300 человек), который мечтает о комфортном месте работы, где, как минимум, будет место для переговоров. Кроме инвестиций от полученной прибыли в развитие почтового бизнеса, проект способствовал бы развитию города:
«Иметь в центре Киева, в сердце столицы такое огромное здание в таком состоянии, наверное, все бы выиграли, если в него вложить деньги и сделать тут объект, который бы дополнил общую социальную инфраструктуру города», – отмечает Станислав Савчук.
Но есть одно огромное «но». В Украине существует ряд законодательных преград, которые, по словам Игоря Мормы, делают невозможным отчуждение имущества компании: «Концептуально более правильно – это то, что озвучивал Смелянский – законодательно нужно снимать ограничения. Надо, чтобы у этого здания появлялся хозяин, который может инвестировать большие средства, изменить его профиль на гостиницу, на бизнес-центр». Поэтому пока «Укрпочта» довольствуется сдачей помещений в аренду.
