В Украине физлица не платят налог за квартиру меньше 60 квадратов и за дом меньше 120 квадратов. Но эта льгота не распространяется на ФОП, которые используют свое жилье в предпринимательской деятельности. В таких случаях, по закону, они обязаны платить налоги на недвижимость в полном объеме — ежегодно.
Редактор AIN.UA разбиралась в нюансах налогового законодательства относительно жилой недвижимости, принадлежащей ФОП: в каких случаях налог действительно платить нужно, а кому можно работать спокойно и не переживать за свои квадратные метры.
Как платят налоги на недвижимость в Украине
Согласно Налоговому кодексу Украины физлица и юрлица должны платить налог на жилую и нежилую недвижимость, которая находится в их собственности.
- Налог платится раз в год и насчитывается, исходя из квадратуры жилья. Чем больше площадь — тем пропорционально больше сумма.
- Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления и не превышает 1,5% от минималки — за 1 кв.м недвижимости.
Для физлиц действуют льготы:
- Для квартир — до 60 кв.м независимо от их количества.
- Для домов — до 120 кв.м независимо от их количества.
- Для разных типов объектов жилой недвижимости, независимо от их количества — до 180 кв.м (если вы владеете и домом, и квартирой, или частями в них).
Налог платится только на метраж, свыше этих лимитов. То есть, например, ваша квартира — 100 кв.м, налог насчитывается только на 40 кв.м.
Физлица-предприниматели платят налог на недвижимость, как физлица. С одним отличием: в случае, если квартира или дом, которым владеет ФОП, используется в его предпринимательской деятельности — вышеупомянутые льготы на него не распространяются. Данная норма содержится в п.п. 266.4.3 п. 266.4 ст. 266 Налогового кодекса Украины.
«Если физические лица фактически осуществляют предпринимательскую деятельность по месту налогового адреса (месту регистрации) и являются владельцами объектов жилой недвижимости, о чем говорится в выписке из Единого государственного реестра юридических, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований, то при начислении налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, к таким объектам жилой недвижимости льгота применяться не будет», — говорится в разъяснении налоговой.
Объясним на примере. Допустим, у вас в собственности есть квартира на 100 кв.м.
- Если вы физлицо, то должны раз в год заплатить налог только на 40 кв.м.
- Если вы — ФОП, и занимаетесь предпринимательской деятельностью в этой квартире, вы должны раз в год заплатить налог на 100 кв.м.
«Ставки налогов устанавливаются по решению местных советов, в зависимости от местонахождения имущества, и перечисляются каждый год. Для физлиц налоговая до 1 июля каждого года должна отправлять по месту нахождения такого лица налоговое уведомление-решение с указанием сумм и реквизитов куда нужно уплатить налог, — рассказал AIN.UA Владимир Копоть, юрист, СЕО и основатель проекта Monitor. Estate. — За несвоевременную оплату начисляется штраф, в зависимости от времени просрочки оплаты (10% или 20% от сумм налогового долга или 120% от ставки НБУ)».
Сейчас многие ФОП скорее всего напряглись. Программисты, дизайнеры, владельцы интернет-магазинов — у многих в собственности есть недвижимость, и большинство работает из дома. Считается ли это как использование жилплощади в предпринимательской деятельности с целью получения дохода? И значит ли, что нужно ежегодно платить государству за свою квартиру или дом?
Мы попросили юристов и бухгалтеров разъяснить, кого касается эта норма, а кого — нет.
ФОП не является плательщиком налога на недвижимость
«Предлагаю разобраться в вопросе последовательно. Для начала обратимся к нормам Налогового кодекса, — комментирует Татьяна Ольховикова, помощник адвоката судебной практики компании ILF. — В нем четко обозначены плательщики налога на недвижимость, ставка и определены налоговые льготы.
- В статье 266 Налогового кодекса плательщиками налога на недвижимое имущество (не касается земельных участков) определяются физические и юридические лица собственники имущества, в том числе нерезиденты.
- В соответствии с Гражданским кодексом, который регулирует правоотношения собственности, собственники имущества в Украине — это, снова-таки, физические и юридические лица.
Как видим, из положений действующего законодательства, плательщиками налога на недвижимость могут быть только физические и юридические лица, в том числе нерезиденты. То есть, такого субъекта как физическое лицо-предприниматель (ФОП) для оплаты налога не указано.
Таким образом, ФОП-собственник недвижимости платит налог с теми же налоговыми льготами, как и физлицо. То есть, база налогообложения для него уменьшается на 60 м.кв. для квартиры и на 120 м.кв. для дома.
Закон разрешает собственнику использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, если ФОП осуществляет предпринимательскую деятельность в жилой недвижимости, налоги он платит на общих основаниях, как физлицо».
С Татьяной согласен также Владимир Копоть.
«Фактически имущество не может принадлежать физическому лицу-предпринимателю, оно принадлежит или физическому или юридическому лицу. Все, что принадлежит ФОП — принадлежит физическому лицу и наоборот. Поэтому плательщиком налога является физилицо, независимо от того, используется это имущество в предпринимательской деятельности или нет, — поясняет юрист.
Налоги и льготы — те же, что и для физлиц. Исключение – если лицо владеет недвижимостью общей площадью более 300 м.кв. – в таком случае налог увеличивается на 25 000 грн за каждый такой объект», — конкретизирует Владимир Копоть.
Для уменьшения размера налога юрист советует разделить право собственности на несколько человек. Например квартирой общей площадью 150 м.кв. владеют 3 человека в равных частях. В таком случае каждому принадлежит по 50 м.кв., и каждый имеет льготу на 60 квадратных метров.
Программистам — льготы, интернет-магазинам — налоги
Итак, недвижимость ФОП облагается по правилам для физлиц. По словам бухгалтера Татьяны Черненок, из этого следует, что ФОП не подает декларацию на недвижимость, как это делают юрлица, и ждет, когда налоговая сама начислит и отправит налоговое уведомление-решение.
Но на ФОП, которые используют свое имущество в предпринимательской деятельности, действительно льгота не распространяется. Татьяна привела несколько примеров таких случаев:
- ФОП сдает жилье в аренду,
- ФОП работает в собственной квартире и имеет там склад магазина.
«На эти объекты нужно подавать форму 20-ОПП, тогда налоговая начислит налог без льготы — на всю площадь. На практике это редко происходит, но бывает», — отмечает Черненок.
А если программист или дизайнер предоставляет услуги как ФОП и работает из дома – считается ли это как использование жилой площади в предпринимательской деятельности?
«Здесь можно поспорить. Так как он работает по всей Украине: завтра здесь, сегодня в другом месте, в кафе, в коворкинге. Есть мнение, что не нужно подавать 20-ОПП на такую квартиру, — говорит Татьяна.
Эта ситуация больше касается интернет-магазинов без склада. Без 20-ОПП нельзя зарегистрировать РРО/прро. Получается, что магазин осуществляет деятельность в квартире».
Штраф за неподачу 20-ОПП для ФОП составляет 340 грн, а в случае не устранения нарушения – 680 грн.
Что в итоге
- Если вы — ФОП, и не привязаны к квартире или дому в своей предпринимательской деятельности (у вас дома нет склада товаров, не стоит производственное оборудование, кроме ноутбука, который можно брать с собой куда угодно, и т.п.) — вы платите налоги на тех же основаниях и с теми же льготами, что и физлица. То есть, только за метраж свыше 60 м.кв. для квартир, свыше 120 м.кв. для домов, и свыше 180 м.кв. для домов и квартир. При этом, в выписке из Единого государственного реестра юридических, физических лиц местом осуществления предпринимательской деятельности будет значиться вся территория Украины.
- Если вы — ФОП, и вы привязаны к вашей жилплощади для осуществления в ней предпринимательской деятельности (здесь хранятся ваши товары, стоит оборудование, и вы не можете полноценно оказывать услуги из любого другого места в любой момент времени) — вам нужно подавать 20-ОПП и ждать счет от налоговой на вашу недвижимость. При этом, в выписке из Единого государственного реестра юридических, физических лиц местом осуществления предпринимательской деятельности будет значиться ваш адрес.
