«Відчуваю виснаження та втому, хочу до лісу на перезарядження внутрішніх батарейок», — це не лише бажання багатьох українців, а й реальна можливість. Кілька років тому підприємці Євген Лавренюк та Ігор Фарберов запустили «УЛІС» — комплекс заміських будинків модульного типу в селі Дудки Київської області.
Проте «УЛІС» не тільки приймає гостей, а й пропонує можливості для інвестування. Кожен охочий може придбати будинок і заробляти на його оренді до 20% річних. До проєкту вже долучилися 29 інвесторів: разом із командою «УЛІС» вони утворюють спільноту людей, яким не байдужий свідомий відпочинок. Серед їхніх цінностей — піклування про природу, турбота про ментальне здоров’я, а також розвиток Димерської громади, у якій розташовано готельний комплекс.
У спецпроєкті з «УЛІС» розповідаємо, як працює бізнес-модель компанії, які умови інвестування в проєкт, і як розвиток екосвідомості сприяє укоріненню українців.
Матеріал підготовлено за підтримки УЛІС
Що це означає?
Інвестиційний продукт навколо спільноти однодумців
Євген Лавренюк та Ігор Фарберов уже понад 13 років створюють проєкти у сфері гостинності. Вони запустили мережу хостелів Dream Hostel, закладів Druzi Cafе, сайт подобової оренди квартир Doba.ua. У розпал пандемії коронавірусу клієнти почали дедалі частіше цікавитися заміським відпочином, тож партнери вирішили запропонувати українцям саме таке місце.
«Люди втомлюються від метушні мегаполісів. Раніше наші батьки купували дачі, де можна перемкнутися й побути ближче до природи. Але світ змінюється, і зараз дача не завжди асоціюється з комфортним відпочинком. Відтак у нас народилася ідея створити затишні котеджі у лісі, де можна усамітнитися або розміститися з родиною чи друзями на кілька днів чи тижнів», — розповідає Євген Лавренюк.
Партнери близько пів року шукали земельну ділянку у Київській області, поки не знайшли ідеальну локацію у селі Дудки. Там встановили перші чотири котеджі й переконалися, що їхня пропозиція має попит. З 2021 року почали залучати до будівництва інвесторів: людина стає власником будинку та отримує дохід з його здачі в оренду.
За словами Євгена, це їхній перший досвід співпраці не з одним великим інвестором, а з великою кількістю приватних осіб. Як виявилося, такий формат має низку переваг: навколо проєкту згуртовуються однодумці, які зацікавлені в його успіху та розділяють спільні цінності. Це дає можливість швидко розвиватися. Спрацьовує сарафанне радіо — інвестори розповідають про «УЛІС» своїм друзям, які згодом теж вкладають кошти у будинки, й комплекс зростає.
«Ми — частина світового тренду на співтворчість та економіку спільного споживання. До нашої спільноти співвласників бізнесу доєднуються ті люди, хто розуміє наш продукт. Наприклад, ми виступаємо за максимальну інтеграцію будинків у навколишнє середовище, збереження природи, відсутність парканів. Ці цінності працюють як фільтр для нових інвесторів. Якщо людина з нами на одній хвилі, ми розпочинаємо співпрацю й створюємо умови, за яких усі сторони отримують зиск», — ділиться співзасновник «УЛІС».
Як влаштована співпраця з інвесторами
Зараз на території комплексу розміщується 27 будиночків. Село Дудки входить до складу Димерської селищної громади Вишгородського району Київської області та розташоване поруч з річкою Здвиж і великим лісництвом. Шлях з Києва до локації — 40 км.
У високий сезон з квітня по жовтень завантаженість котеджів — близько 98%, у холодні місяці — 90%. В середньому гості проводять у готелі від однієї до трьох діб. Окрім проживання, вони отримують доступ до атракцій на території комплексу, як-от лазні та чани, галявини для пікніка, велосипеди тощо.
Для інвесторів разом з будинком у вартість пакета входять також земельна ділянка та її благоустрій, меблі, побутова техніка та підключення до всіх комунікацій. Хозблок і пункт охорони — спільний для всіх котеджів. Усі питання з розміщення гостей та обслуговування котеджів бере на себе команда «УЛІС».
«Інвестор отримує 50% від доходу, який приносить будинок, за винятком ПДВ або єдиного податку у 5% та плати за прибирання. Наші 50% покривають всі операційні витрати — комунальні послуги, охорону, агентські та банківські комісії, технічне обслуговування, витрати на сервіс підтримки гостей, страховку, маркетинг. Операційні витрати складають 40% від доходу, 10% — це плановий прибуток керуючої компанії», — пояснює Євген Лавренюк.
У такий спосіб інвестори отримують готовий бізнес, яким керує «УЛІС», з дохідністю 15-18% річних. Цифри залежать від попиту і цін на проживання, які коливаються у межах 4600-7450 грн за добу в залежності від сезону. А оскільки попит наразі перевищує пропозицію, подекуди дохідність становить 20%.
Бонус для інвесторів — знижка 15% на проживання у будь-якому будинку мережі. Для цього потрібно заздалегідь забронювати будинок на вільні дати. Для звичайних гостей бронювання доступне за 3 місяці, а для інвесторів і їхніх друзів — за 6 місяців.
«УЛІС» — це про перевищення очікувань: досвід інвестора
Юрій — один з перших інвесторів «УЛІС», що придбав будинок влітку 2021 року. На прохання редакції він поділився своїм досвідом, очікуваннями та висновками: від ідеї вкласти кошти в будинок до фінансових результатів.
«Я за спеціальністю фінансист, працюю у банку. Як тільки заробив перший капітал, почав шукати можливості для інвестування. Пробував різні варіанти: від депозитів та облігацій до придбання квартир для перепродажу та здачі в оренду. У всіх опцій є свої переваги та недоліки: зазвичай чим вища дохідність, то більше ризиків. Якщо казати про нерухомість, тут ще виникають додаткові клопоти — потрібно витрачати час на спілкування з клієнтами, обслуговування квартири тощо.
Про „УЛІС“ я дізнався від Євгена Лавренюка та Ігоря Фарберова — це мої знайомі. Я знаю їхні попередні проєкти у сфері гостинності, тому новий комплекс одразу викликав інтерес. Хлопці — професіонали, і я не сумнівався, що вони зроблять якісний продукт як для гостей, так і для інвесторів.
У 2021 році дохідність по здачі квартир в оренду впала до менш ніж 10% річних. Водночас розрахункова дохідність „УЛІС“ складала 12-15% річних, й інвестиція здалася гарною можливістю. До того ж керуюча компанія забирала в інвесторів більшу частину клопотів щодо управління об’єктом — це стало ще одним позитивним фактором, який вплинув на моє рішення.
Для інвестиції мені запропонували два типи будинків — більший та менший за площею. Я обрав більший, на дві спальні. Вклав близько $100 000.
Безперечно, це було вдале рішення. Фактична дохідність сягає 20%, тобто перевищує очікування. І це характеризує „УЛІС“ не тільки з фінансового боку, а загалом. Наприклад, очікування також перевищуються у тому, як компанія піклується про інвесторів. Нещодавно команда запустила дашборди, на яких звіти по завантаженості готелів і зароблених коштах доступні онлайн. На початку ніхто не обіцяв такого формату комунікації, але виявилося, що це у рази зручніше, ніж звичайні таблиці в Excel.
Також мені подобається, що „УЛІС“ цілком працює у правовому полі: співпраця між інвесторами та керуючою компанією організована легально, йде офіційне відрахування податків. Здавалося б, це норма — проте, на жаль, не всі бізнеси дотримуються прозорої структури. Тож приємно бути частиною проєкту зі здоровими процесами.
Керуюча компанія постійно спілкується з інвесторами, ми ухвалюємо спільні рішення — наприклад, щодо передачі частини доходу на потреби сільської громади або ЗСУ. Крім цього, швидко розв’язуємо нагальні проблеми. Так, коли рік тому розпочалися блекаути, ми разом закупили генератори, щоб зробити нашу локацію енергетично незалежною.
Я сам раз на місяць тікаю в «УЛІС» з Києва, щоб відпочити. Спочатку не думав, що стану клієнтом комплексу, але спробував і затягнуло. Крім цього, зараз веду перемовини з Євгеном та Ігорем щодо інвестицій у наступні локації. До речі, серед поточних інвесторів багато таких, хто прагне розширити співпрацю та вкласти кошти ще в один будиночок. Такі можливості є, адже попереду ще багато черг забудови».
Кебіни — «мобільний» формат з нижчим порогом входу
Коли почалася повномасштабна війна, Дудки понад місяць перебували під окупацією. Котеджі «УЛІС» майже не постраждали. Проте після цього потенційні інвестори почали ставитися до угоди з більшою обережністю: а що як історія повториться, але цього разу не пощастить і готелі буде знищено? Щоб попередити ці ризики та убезпечити майно, засновники комплексу вирішили запустити наступну чергу будинків у новому форматі — більш мобільному.
«Наша нова нерухомість стала рухомою. Ми створили кебіни — маленькі будиночки площею до 15 кв. м, які можна завантажити на причіп та перевезти на іншу локацію. Вони такі самі комфортні для відпочинку, як і стаціонарні котеджі. Там є повнорозмірне ліжко, повноцінний санвузол і кухня. А компактний розмір при великих панорамних вікнах надає додатковий затишок: гість відчуває себе ще ближчим до природи. Це ідеально для пар або самостійних поїздок, щоб побути у тиші посеред лісу», — розповідає Євген Лавренюк.
Локація з кебінами також розташована у Дудках — за півтора кілометра від комплексу з котеджами. Заплановано встановити 45 будиночків. 20 з них уже продано, а ще 25 чекають своїх інвесторів.
Для інвесторів кебіни забезпечують удвічі нижчий поріг входу, ніж стаціонарні будинки. Завдяки тому, що площа кебінів невелика й не потрібно купувати земельну ділянку (її «УЛІС» пропонує в оренду), сума інвестицій складає від $58 000 до $61 000. За словами Євгена, цей тип будинків потенційно має найкращу дохідність.
«Щоб оцінити попит і розрахувати окупність нового формату, у липні ми запустили один тестовий кебін. Він отримує виключно позитивні відгуки, клієнти повертаються до нього, а бронювання розписані на місяці вперед. Протягом сезону будиночок здавався за ціною 2500/3900 грн за добу, тож можна говорити про дохідність близько 16-20% річних. Інвестиція окупиться за 5–6 років — на рік швидше, ніж стаціонарний котедж», — зауважує Євген Лавренюк.
Він наголошує, що це реалістичний розрахунок, але спадає на те, що фактичні цифри можуть бути ще вищими. Адже і серед гостей попит на дешевший номер — традиційно найвищий. Наприклад, якщо людина хоче відпочити на самоті, їй немає сенсу переплачувати за велику площу.
Перші кебіни почали приймати гостей з грудня 2023 року, а всю локацію заповнять до початку літа. Засновники «УЛІС» сподіваються, що велика кількість кебінів дозволить гостям бронювати їх не за місяці, а за кілька днів до приїзду чи навіть день у день. Саме такою була початкова ідея — зробити готель у лісі, куди можна вирватися спонтанно, аби підзарядитися та відновитися.
Підтримка громади та розвиток екосвідомості
Як проєкт, «УЛІС» покликаний розвивати локальні громади. Тому бізнес зареєстровано за місцем проведення діяльності — у селі Дудки. Всі податки надходять до місцевого бюджету Димерської громади, тож готельний комплекс стає повноправним учасником її життя. До того ж компанія надає місцевим жителям робочі місця, запрошуючи їх у команду готелю.
«Ми віримо, що майбутнє України за розвитком громад. Нам хочеться, аби люди поверталися до нашої країни, обирали її для свого життя — тобто укорінювалися тут. Для цього потрібно багато всього зробити. Зокрема, навколишнє середовище має ставати більш охайним і впорядкованим — заради цього ми й працюємо», — ділиться Євген Лавренюк.
10% прибутку власники «УЛІС» спрямовують на соціальні ініціативи у межах Димерської громади. Наприклад:
- Облаштували пішохідні доріжки у лісі, дотичному до локації з готелями. Наступного року там з’являться трейли, по яких можна гуляти чи їздити велосипедом. Ця інфраструктура доступна для всіх охочих.
- Відремонтували дорогу до Дудок та полагодили сміттєвоз, який було пошкоджено під час окупації регіону. Крім цього, придбали насосну станцію для каналізації та лампочки зовнішнього освітлення для трьох сіл, де проживають співробітники.
- Профінансували будівництво кількох дитячих майданчиків у селах громади.
- Передали команді «ЗооПатруль» 60 000 грн для будівництва теплих вольєрів у притулку для тварин.
- Влаштували толоку, на якій прибрали околиці комплексу. Відтоді комплекс разом зі своїми гостями почав сортувати сміття.
- У планах — побудувати пірси для купання на річці Здвиж та облаштувати місця для виловлювання риби. Вони матимуть попит як серед гостей «УЛІС», так і серед місцевих жителів.
Загалом з червня 2022 року гості та інвестори комплексу передали понад 809 000 грн на відбудову і розвиток Димерської громади, а також на потреби ЗСУ.
Ще один напрямок, який просуває «УЛІС», — свідомий відпочинок. Готель облаштовано таким чином, щоб візит став не просто часом на природі, а турботою про своє ментальне здоров’я. Гостей запрошують зайнятися медитацією, налагодити контакт з домашніми тваринами за допомогою спеціальних вправ.
А також досліджувати місцевість разом з аудіогідом від команди RoadDREAM.
«У будинках гостям пропонують кошик з корисними смаколиками. Якщо спочатку там були стандартні набори закордонних брендів, то віднедавна — продукція виключно українських виробників. Крім цього, у меню комплексу лише українські вина та напої. Люди у захваті, залишають теплі відгуки», — розповідає Євген Лавренюк.
У планах — «УЛІС» в кожному регіоні України
Минулого року команда «УЛІС» придбала ділянку в Карпатах — там буде наступна локація комплексу. У першій черзі заплановано 20 будинків, перші з них уже на етапі зведення. У другій черзі — 25 будинків і невеликий готель.
Публічні продажі карпатської локації ще не стартували, оскільки інвестори викупили першу чергу, їхні будинки зводяться на локації та запрацюють вже навесні. А до кінця зими планують анонсувати продажі другої черги.
Крім цього, у планах Євгена Лавренюка та Ігоря Фарберова ще щонайменше дві нові локації до кінця 2024 року.
«Ми прагнемо, аби „УЛІС“ був у кожному регіоні України. Наразі придивляємося до Львівщини, Полтавщини, Одещини, Буковини, Закарпаття. Після перемоги розглядатимемо Харківщину. Наша мета — сприяти розвитку якомога більшої кількості громад, а також укоренити якомога більше українців, надавши їм затишне місце відпочинку. Скрізь, де люди будували дачі поряд з великими містами, є потреба у наших будинках — таких собі смартдачах для нового покоління», — стверджує Євген Лавренюк.
ТЕКСТ Валентина Шимкович
ФОТО УЛІС
ПРОДЮСЕРКА Ольга Андрусів
МЕНЕДЖЕРКА Ірина Насильнєва
ПРЕДСТАВНИКИ УЛІС Алевтина Млечко, Максим Виноградний
