Задача найти новый офис в Киеве для IT-компаний подчас растягивается на много месяцев. Все усложняется тем, что не всегда отношения компании-арендатора и владельца помещения складываются безоблачно. Сразу несколько обитателей киевского бизнес-центре по адресу ул. Нововокзальная, 3, сообщили о давлении и шантаже со стороны владельца здания.

В публичную плоскость ситуацию вынесла CEO одной из этих компаний, Mobisoft, Виктория Зосим. По ее словам, компания заключила с владельцем договор на 3 года, сделала ремонт офиса за свой счет, но перед Новым годом цену с нарушением условий договора подняли почти вдвое, условия ужесточили, а тех, кто не согласился, владельцы здания попытались выжить отключениями света, проблемами с лифтами и т.д. Это подтвердили и другие компании, занимавшие офисы в здании. Редакция AIN.UA разбиралась, что случилось в БЦ.

Предыстория

В прошлом году сразу несколько компаний въехали в новые офисы на ул. Нововокзальной, 3, среди них – и IT-компания Mobisoft. Тогда владельцем офисного здания был гражданин Вьетнама То Тьен Туан, с ним компания и подписала договор аренды 29 апреля 2016 года. Летом компания Виктории отремонтировала большой офис на 800 квадратов на 5 этаже здания, команда въехала и начала работу.

Как рассказывает Виктория, договор был заключен на три года (35 месяцев), а первый пересмотр цены мог бы произойти минимум через год, либо по соглашению сторон. При этом, цену по старому договору нельзя было поднимать больше, чем на 20%.

Отрывок договора за апрель 2016 года, положения об индексации арендной платы

“В договоре был пункт, который гласил, что при смене собственника здания обязанности по этому договору переходят к новому собственнику”, – говорит предприниматель. Это также подтверждается текстом договора, заключенного в апреле:

Но в пункте о сервисных услугах договора (это сервисы вроде уборки помещений, исправности лифтов и т.д.) не была зафиксирована оплата за них и это в дальнейшем сыграло не в пользу компании-арендатора.

Новый договор под Новый год

За несколько дней до Нового года в компанию пришли представители собственников здания и потребовали переподписать договор аренды, как рассказывает Зосим. Требования обосновывали тем, что компания из владения То Тьен Туана перешла в собственность компании “Соли-С”, поэтому нужен новый договор.

“Мы общались с главой “Соли-С” Александром Старинским, он потребовал или подписать новый договор, или съехать. Причем разговор велся в стиле 90-х: прямые угрозы, мол, если не пойдете навстречу, у вас начнутся технические проблемы”, – рассказывает Виктория. По новому договору, цена аренды и сервисных услуг увеличивалась в 1,8 раз – примерно с $8 за кв. м до $15 с учетом налогов.

Отремонтированный офис Mobisoft

Слова Зосим подтверждают и другие бывшие и текущие арендаторы БЦ. “Перед Новым годом нам поставили новые условия в ультимативном порядке, цену подняли вдвое. Это для бизнеса – полная катастрофа, у нас образовательный центр по обучению IT-специалистов, мы – неприбыльная организация, – рассказывает Роман Багрий, СEO Kit.сenter (компания занимала 6 этаж здания и вынуждена была съехать). – Мы считали старый договор действительным на 3 года, но уже отказались от претензий в сторону “Соли-С”, руководствуясь сохранением бизнеса (имеется в виду, что без препятствий со стороны арендодателя проще было организовать быстрый переезд – ред.)”.

Кто-то из арендаторов съехал, кто-то согласился на новые условия.

Компания Виктории оказалась в числе тех, кто не хотел отказываться от офиса: его ремонтировали под себя за свои деньги, да и новый офис в Киеве найти не так-то просто: придется потратить минимум несколько месяцев на ремонт и инфраструктуру. Но после этого у Mobisoft начались проблемы: стал пропадать свет, то на несколько часов, то на день, отключились лифты.

“После того, как мы не захотели подписывать новый договор, нам подняли цену сервисных услуг в 12 раз – вместо 12 000 до 155 000 грн – это же стоимость двух новых лифтов! Отключили лифты и свет. Мы даже вызывали полицию, они фиксировали факт отключения именно на нашем этаже. Звонили в “Киевэнерго”, там сказали, что электричество поставляется на все здание и все счета оплачены”, – рассказывает Виктория.

Сейчас команда Mobisoft – около 90 человек – работает из коворкингов и из дому, офис в БЦ руководство закрыло и опечатало, там осталась техника. По словам Виктории, аренда в БЦ у компании оплачена за март, но в этом месяце команде еще ни разу не удалось попасть в офис.

Факты отключения подтверждают и другие компании. “Обучение у нас проходило в том числе вечером, в темное время суток, когда нам отключили свет, мы не смогли работать”, – говорит Роман Багрий. Известному украинскому стартапу Concepter тоже пришлось съехать. “Нам действительно отключали свет на этаже, а 1 марта свет отключили вообще во всем здании, чтобы большая часть офиса незамедлительно съехала. Мы за полдня собрались и переехали в коворкинг”, – рассказывает CEO стартапа Влад Тисленко.

Юристы Mobisoft подавали иск в суд, обращались в прокуратуру.

Тем временем, офисные помещения для аренды на сайте девелопера StarCentre предлагаются почти полностью. “Это странно, ведь только наша компания снимала 800 квадратов, целый этаж. Получается, они еще не выгнали арендаторов, но уже торгуют их офисами”, – говорит Зосим.

Арендаторы высказывают сомнения и в том, что у здания действительно менялся собственник, хотя прямых доказательств этому нет. “На бумаге не доказать – но есть ощущение, что это старые владельцы. Просто подождали, пока компании сделают ремонт, а затем заставили съехать”, – говорит CEO Mobisoft.

Бывший юридический представитель собственника Юрий Лозорко опровергает это утверждение: по его словам, раньше владельцем БЦ был То Тьен Туан, сейчас – компания “Соли-С”. Представители самой компании отказались от комментариев несмотря на многочисленные запросы редакции AIN.UA.

Комментарий юриста

По оценке ведущего юриста GORO legal Евгения Власова, в данной ситуации однозначно есть нарушение со стороны арендодателя: менять правила игры в одностороннем порядке (стоимость арендной платы, порядок оплаты, площадь) во время действия соглашения нельзя. Также, согласно Гражданскому кодексу, смена владельца здания не является основанием для прекращения договора, если иное не предусмотрено его условиями (ст. 770 ГК Украины).

“На практике недобросовестный арендодатель может всячески блокировать работу арендатора (отключение водо-, электроснабжения и т. д.), угрожая на словах или на деле. Конечно, подобные действия являются нарушением прав и интересов арендатора, однако от этого легче арендатору не становится. Законодательством предусматривается возможность пересчета арендных платежей за период, когда арендодатель отключал свет, воду и т. д. (ст. 762 ГК Украины).

В такой ситуации важно формально доказать факт блокировки работы и деятельности компании-арендатора: видеофиксация, установка видеонаблюдения с возможностью автономной работы, если будет отсутствовать электроэнергия, установка сигнализации, вызов правоохранительных органов для фиксации факта самоуправства. Конечно, о таких мерах предосторожности думаешь в тот момент, когда спорная ситуация уже возникла”, – говорит юрист.

Проблема в том, что обращение в суд – затратный и длительный процесс, а исковые требования, сформулированные как «обязать воздержаться от совершения действий» трудно исполнить на практике. Как вариант, в подобных ситуациях юрист советует подавать заявление в полицию о самоуправстве, собирать доказательства неправомерных действий со стороны арендатора, готовить жалобы и обращения в фискальные органы, службу труда с требованием провести проверку деятельности арендодателя.