Американский предприниматель-номад Джонни Эфди в своем блоге рассказывает о том, как и зачем покупал недвижимость в Украине. Редактор AIN.UA подготовил сокращенный перевод статьи.
Я купил свою первую недвижимость. Свой первый дом, квартиру, неважно, как это назвать, и заплатил наличными. Я до сих пор помню, как меня вдохновил школьный товарищ Девид Вонг, с которым я пересекся на обеде в Сан-Франциско. Это было в 2012 году, я был полностью на мели, а он рассказал мне, что как раз купил дом в городе. Я был шокирован новостью, и не мог понять, как же он себе это позволил. Мы были примерно одного возраста, он не был богачом, у него не было престижной работы или чего-то такого. Он работал на фабрике картонных коробок и просто экономил 50% своей зарплаты, живя с родителями и особо не тратясь.
Это было для меня серьезным столкновением с реальностью. Я тогда был с пустыми карманами, с примерно $2000 накоплений. Идея о том, что можно сэкономить более $100 000 таким образом, казалась просто невероятной. Видеть как кто-то, такой же как ты, достигает чего-то важного — это тот толчок, который тебе нужен. Тогда я и начал работать онлайн, создавать бизнесы и через пару лет отложил достаточно, чтобы купить жилье. Но как раз тогда я и понял, насколько ужасная инвестиция — покупка недвижимости. Лучше вкладывать деньги в фондовый рынок или куда-то еще, и продолжать снимать жилье. И сейчас я расскажу, почему я в конце-концов сдался и купил квартиру. И почему я сделал это в Киеве, столице Украины.
Почему я купил квартиру
Первый важный вопрос, на который я должен ответить: зачем в принципе покупать жилье, когда все мои данные говорят о том, что легче и дешевле снимать квартиру, чем покупать ее. Если вы никогда не задавались этим вопросом, объясню вкратце, почему это так работает. Когда вы покупаете дом, у вас появляются другие затраты, включая расходы на закрытие сделки, страховку, налоги, ремонт. Вы либо идете в ипотеку, где платите процент, страховку, задаток, либо оплачиваете дом сразу, в таком случае, вы теряете возможность проинвестировать эти деньги куда-то еще.
Основной бонус от владения жильем — в том, что вам все же придется завести счет и откладывать деньги. Второй бонус — в том, чтобы иметь свое собственное жилье, где можно хранить свои вещи, которое дает ощущение стабильности от владения. Но для меня перемена мест нормальна, я уезжаю из одного города в другой, как только он становится перенаселенным или цены ползут вверх. Я знаю, что меня ждет следующий Сан-Франциско, Сиэттл, Чиангмай или Портленд.
Так что остается вопрос: почему. Ответ состоит из множества вещей. Во-первых, мне стало скучно, а поиск и покупка жилья, ремонт, закупки в IKEA звучат весело. Я достиг той точки в жизни, когда отсутствие нужды работать или ответственности становится скучным, и мне хотелось бы иметь проект, над которым я смогу работать. Мне также кажется, что цены на жилье в центре Киева — довольно низкие, по сравнению со столицами в Европе. Менее, чем $2000 за кв. м за квартиру в центре — это отличная цена.
И хотя я планирую жить здесь 4-6 месяцев в году, я также собираюсь сдавать ее в аренду, чтобы получать доход, пока меня нет на месте.
Почему Киев и почему Украина?
Следующий серьезный вопрос: почему выбирать Киев и Украину? Основной ответ: просто потому, что мне здесь нравится. И я могу себе представить, как счастливо буду проводить здесь каждое лето следующие 10 лет или дольше. Киев — уникальный город, который сложно воссоздать еще где-то в мире, поэтому я бы хотел инвестировать, пока цены не стали завышенными.
В Украине также — самый низкий налог на недвижимость (около $2 за кв. м в год). По сравнению с 1-2% стоимости дома в США это — экономия в $3000 в год или больше. Стоимость участия в ОСББ тоже примерно на этом же уровне, а это означает, что в год мне придется платить порядка $200-$300. Для меня это и означает владеть жильем по-настоящему. Ведь в США владеть домом или квартирой означает, что вы все еще должны платить $3000-$5000 в год.
Вторая причина, по которой я выбрал покупать квартиру в Киеве, заключается в том, что искать квартиры в аренду на короткие сроки здесь обозначает головную боль и задранные вверх цены. В отличие от Чиангмай, Тбилиси, Банско или других городов, где найти квартиру на месяц можно легко и дешево, здесь это — и сложно, и утомительно, и попросту раздражает. Так что владеть жильем, куда я смогу возвращаться каждый год, мне кажется преимуществом. Если все пойдет гладко, я даже куплю здесь вторую квартиру, чтобы сдавать в аренду первую. Еще одно большое преимущество покупки жилья здесь в том, что можно получить вид на жительство, проинвестировав в экономику всего $100 000. В Украине запрещено двойное гражданство, но все равно, это успокаивает: иметь вторую страну, где можно всегда легально находиться, если в мире опять запретят путешествия.
Подводя итоги, мне нравится дух свободы и личной ответственности, присущий украинской культуре. Здесь нельзя разыгрывать карту жертвы. Люди здесь — реалисты, с реальными проблемами, они уважают взгляды каждого и не стараются никому навязывать свои собственные. Лично мне нравятся быстро исчезающие на западе традиционные семейные ценности, присущие украинцам.
Плюс, Киев — просто классный город для жизни, здесь можно заниматься чем угодно, здесь уникальная архитектура, технологии, отличный Wi-Fi, прекрасная еда, люди и относительно низкая стоимость жизни, как для столицы. Что же касается погоды, это лучшее в мире место для жизни с середины апреля и до октября, когда холодает. Здесь сухо, солнечно, невероятное место для жизни эти 6-7 месяцев в году. Киев — это также хайтек-хаб, здесь много умных людей-инноваторов. Также, здесь есть приложения каршеринга, электросамокаты, доставка еды и прочие прелести крупных хайтек-хабов. Я уже писал ранее, чем мне нравится Украина, ее экономика и культура (в одном из своих обзоров Джонни говорил о том, что Киев становится суперхипстерским — ред.).
Покупка квартиры в Киеве
Найти квартиру в Украине было непросто. Если честно, я бы не советовал заниматься этим большинству людей. Здания в центре города старые, с кучей скрытых проблем. А новостройки часто сдают ранее срока, некачественно строят либо же их вообще не достраивают. Здания снаружи часто выглядят обветшалыми, еще советскими постройками. Даже сам поиск квартиры — сложный, по сравнению с США, где у нас есть сайты вроде Zillow, Redfin, Trulia, здесь сложно ориентироваться.
Поэтому я обратился к двум разным агентам по недвижимости. У первого, хотя он и произвел приятное впечатление, просто не было доступа к квартирам в районе, который мне был нужен. Покупка квартиры здесь опасна еще и тем, что ваш агент по недвижимости, риэлтор, не имеет лицензии ни от государства, ни от какой-то другой организации. Так что вам самим придется проводить финансовую и юридическую проверку сделки.
Также, нет страхования для сделки, так что проверять, все ли в порядке, перед покупкой — целиком ваша ответственность. Именно поэтому я потратил еще $1000 на юриста (ее зовут Татьяна Яковенко из Contact Ukraine, если вам интересно). Моим агентом стала Маша Филимонова из агентства «Благовест».
Ниже — мои видео, посвященные покупке. Все эти квартиры размещены в центре города, поэтому цены довольно высокие. Любой, кто скажет, что сможет найти в Киеве квартиру за $50 000 или меньше, либо не занимался этим с 2015 года, либо говорит о жилье за пределами центра города.
Цены на квартиры в Киеве
Это — вопрос с подвохом, поскольку официально средние цены в Киеве за кв м — это $1000, половина от того, что я заплатил в результате. Однако эта цифра на самом деле занижена, ведь многие официально отчитываются, что продали квартиру дешевле, чтобы заплатить меньше налога со сделки. В эту среднюю цену также входят все цены по Киеву, в том числе, за пределами центра города, где цены вполовину ниже. Еще один фактор, влияющий на среднюю цену: новостройки со скидками, где квартиры покупаются еще до того, как объект сдан, и получают через 1-3 года пустую коробку, без кухни, пола, сантехники. Эти квартиры продаются со скидками в 50%, но вы берете на себя риск финансировать проект, надеясь, что они продадут достаточно квартир, чтобы обеспечить постройку.
Мой бюджет на покупку квартиры в идеале составлял $100-120 000, я был готов заплатить до $150 000, если бы квартира оказалась большой и выдающейся. Жилье по ценам около $80 000 требовало серьезного ремонта (что означало бы дополнительно потраченные $20 000 и примерно полгода работы). Я думал, что нашел отличную квартиру за $95 000, но мой юрист проверила и обнаружила, что по этой квартине неуплачена ипотека от нынче несуществующего банка в Крыму, плюс сомнительный документ от нотариуса о том, что с квартирой все хорошо. Это — одна из самых популярных схем при продаже жилья в Украине.
В этот момент я перестал смотреть на цену в общем, и сосредоточился на квартирах, которые продавались по цене ниже, чем $2000. Когда мне подвернулась квартира на Бассейной, я почти ее упустил, ведь она приближалась к максимуму, который я был готов заплатить. Плюс, мне казалось, что это будет очень шумная локация. Но к счастью я все же решил пойти посмотреть на нее, и оказалось, что она идеальна.
Расположена на одной из центральных уровней, прямо у моих входных дверей — лучшие рестораны, через дорогу — супермаркет. И что еще круче, мои окна выходят на внутренний двор, в квартире тихо и не слышно траффик. Это, плюс толстые 2-метровые стены, высокие 3,8-метровые потолки, здание, построенное еще при царе, убедили меня согласиться.
Процесс покупки
Здесь процесс покупки квартиры — сложнее и запутаннее, чем в США. С другой стороны, здесь меньше проверок, но это же и привносит больше рисков. Многие продавцы были бы счастливы, если бы вы просто вручили им чемодан с деньгами, предпочтительно долларами. Но так поступать очевидно не стоит.
Также ваш агент по недвижимости будет стараться убедить вас выплатить невозмещаемый залог, чтобы «забронировать» себе квартиру и снять ее с рынка как можно срочнее, даже на следующий день. В США такие выплаты можно вернуть.
Однако в Украине оказывается, что если ты выплатил этот залог, вернуть его будет очень сложно и возможно придется идти в суд. Именно поэтому я нанял жилищного инспектора, юриста, сантехника и электрика, которые пришли и проверили все в квартире, прежде чем я заплатил $4000 залога и начал переговоры. Также, поскольку это — исторический центр города, поэтому владельцы квартир должны еще получать разрешение на продажу от Управления по охране культурного наследия, мне для ремонта или изменений в помещении тоже нужно разрешение.
Я собирался получить вид на жительство с помощью инвестиций. Сначала мне нужно было перевести деньги (более $100 000) на долларовый инвестиционный счет в Украине. Отведите себе на это несколько недель, поскольку ваш американский банк точно обратит внимание на такую транзакцию и нужно будет все с ними выяснить.
После этого я перевел деньги на гривневый счет (заплатив за конверсию). Но покупатель хотел сумму в долларах, поскольку здесь это — более стабильная валюта. Так что мне пришлось заплатить за конверсию еще раз. Здесь нет эскроу-счетов для таких случаев, это означало, что в день транзакции мы все должны были встретиться в банке, перевести деньги и подписать бумаги.
Сейчас я внес депозит и начал перевод денег из США в Украину, но все еще в процессе финализации сделки, это займет еще пару недель. В это время я ищу идеи для дизайна. Очень жду момента, когда мы закроем сделку, я получу ключи, проведу косметический ремонт и наконец въеду в собственную квартиру. Меня совсем не радуют типичные головные боли владельца жилья, счета, ремонт, ответственность. Но мне кажется, в конце-концов это того будет стоить.
Обнадеживает, что у меня будет собственное жилье, которое недорого содержать, и где я смогу быть, что бы ни случилось. Плюс, эта международная собственность никак не доступна американскому правительству и его налогам. Это — моя страховочный тросс на случай, если в Америке что-то пойдет не так.
