Житлова vs комерційна нерухомість. Куди інвестувати?
Гроші на картці — те саме, що гроші під матрацом. Якщо вони не працюють, щороку інфляція з’їдає їхню реальну вартість. Інвестування в нерухомість — традиційно один із найнадійніших способів примножити свій капітал. У блозі сервісу для спільного придбання нерухомості та першого українського REIT Inzhur розповідаємо, які критерії варто врахувати, щоб інвестиції в нерухомість стали бустом для ваших статків.
Згідно з даними НБУ, на початок березня 2024 українці зберігали на гривневих рахунках у банках близько 707 млрд грн. З готівкою схожа ситуація: на січень 2023 тримають на руках 764,4 млрд грн.
Замість інвестувати та примножувати свій капітал, люди часто обирають опцію заморозити його та чекати кращих часів. Але якщо не банки та матраци, то що?
Фондові ринки можуть впасти, компанії збанкрутіти, а от нерухомість — це щось стабільне й (майже) вічне, її полюбляють консервативні інвестори. Особливість нерухомості в тому, що вона не лише приносить пасивний дохід від оренди, але й постійно зростає у вартості (і в гривні, і в доларі). Звісно, в умовах криз її ліквідність і вартість може завмирати чи навіть тимчасово зменшуватися, але в довгостроковому періоді нерухомість зазвичай зростає.
На прикладі житлової та комерційної нерухомості ми порівняємо важливі фактори вибору об’єкта для інвестування. Спочатку задамо параметри для обох видів нерухомості. У випадку житлової ми розглянемо:
- Класичну купівлю квартири на етапі котловану, за базу для оцінки беремо однокімнатну квартиру на околицях Києва.
- Купівлю готової квартири з ремонтом під оренду (теж однокімнатна на околицях Києва).
- Спільне інвестування в будівництво ЖК через сервіс Inzhur на прикладі фонду InzhurBUD.
Комерційну нерухомість розглянемо на прикладі фондів Inzhur Supermarket та Inzhur Ocean.
Критерій 1. У що інвестуєте і на чому заробляєте
Квартира
на етапі котловану
Ви обираєте конкретну квартиру, купуєте її за дисконтованою ціною та чекаєте, поки ЖК добудується. Через кілька років ви отримуєте ключі від квартири та можете самостійно знайти покупця та продати її вже за ринковою ціною.
Готова квартира під оренду
Ви купуєте вже побудовану квартиру, доукомплектовуєте її всім необхідним і готуєте до здачі. Знаходите орендарів і щомісяця отримуєте орендні платежі (але, крім того, існують супутні витрати на ремонт, оновлення техніки чи комунікацій).
Житлова нерухомість InzhurBUD
Ви купуєте не конкретну квартиру, а інвестуєте комфортну суму та стаєте співвласником частки у виділених секціях ЖК. Розмір частки визначає кількість куплених інвестиційних сертифікатів фонду.
Inzhur контролює будівництво, а коли квартири будуть готові, продасть їх за ринковою ціною.
Фонд розрахований на два роки: перший рік відведений на активне будівництво. Протягом другого року (починаючи з 13-го місяця після реєстрації фонду) квартири почнуть активно продавати та щомісяця розподіляти дивіденди з продажу на картки інвесторів.
Пошуком покупців і оформленням документів займається Inzhur.
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
Ви стаєте співвласником мережі будівель супермаркетів для топових українських мереж (стратегія фонду — 100 супермаркетів у портфелі). Щомісяця ви отримуєте дивіденди з оренди (повністю пасивна інвестиція, ви не залучені в управління нерухомістю та комунікаціями з орендарями).
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
Ви стаєте співвласником фонду, що консолідує кошти для спільної купівлі ТЦ Ocean Plaza на відкритому аукціоні Prozorro, який очікується в 4 кварталі 2024 року. До аукціону ви щомісяця отримуєте дивіденди з ОВДП (у яких тимчасово розміщено кошти інвесторів), а після перемоги на аукціоні будете щомісяця отримувати дивіденди з оренди. Якщо фонд не виграє аукціон, всі кошти в повному обсязі повернуться на ваш рахунок.
Якщо узагальнити, то у випадку купівлі квартири, ви є одноосібним інвестором і берете на себе клопоти з управління нерухомістю, пошуком майбутніх покупців/орендарів. З Inzhur ви стаєте співвласником частки нерухомості, всі питання з орендарями та документами вирішує Inzhur, для вас це повністю пасивна інвестиція.
Критерій 2. Права інвестора
Відмінною рисою Inzhur є й те, що регламент усіх фондів дуже чітко визначає ваші права на нерухомість і пасивний дохід від неї, право продати інвестиційні сертифікати будь-кому, але не дає вам право керувати такою нерухомістю (наприклад, самостійно обирати орендаря). Нерухомістю фондів у інтересах співвласників керує Inzhur, що також отримує свою визначену в регламенті винагороду за управління.
У випадку одноосібної купівлі квартири інвестор несе додаткові юридичні ризики та бере на себе менеджмент об’єктів, натомість має право розпоряджатися ними на власний розсуд.
Квартира
на етапі котловану
Інвестиційний договір із забудовником визначає умови фінансування й терміни будівництва, але не фіксує права власності та конкретної квартири. Інвестор має дочекатися здачі будинку й лише тоді зможе оформити документи. У більшості випадків інвестор має право продати квартиру ще до завершення будівництва за механізмом відступлення прав.
Готова квартира під оренду
Інвестор має право приватної власності на конкретну придбану квартиру та може розпоряджатися нею на власний розсуд. Перед купівлею дуже важливо перевірити документи на квартиру та впевнитися, що все законно, і ви будете єдиним власником, за квартирою немає боргів, непогашених кредитів, арештів та інших обтяжень.
Житлова нерухомість InzhurBUD
Інвестор має право спільної часткової власності на нерухоме майно та кошти, що складають активи фонду. Частка відповідає кількості придбаних інвестиційних сертифікатів фонду.
Також інвестор гарантовано отримує дивіденди з прибутків фонду й має право продати свої сертифікати третій особі в будь-який момент часу за ціною, яку вважає за потрібне (але продажем квартир займається винятково компанія Inzhur).
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
Інвестор має право спільної часткової власності на нерухоме майно та кошти, що складають активи фонду. Частка відповідає кількості придбаних інвестиційних сертифікатів фонду.
Також інвестор гарантовано отримує дивіденди з прибутків фонду й має право продати свої сертифікати третій особі в будь-який момент часу за ціною, яку вважає за потрібне. Але інвестор не ухвалює управлінських рішень щодо фонду та не займається договірними відносинами з орендарем — це робота Inzhur.
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
Інвестор має право спільної часткової власності на корпоративні права, нерухомість після приватизації, облігації внутрішніх державних позик і кошти, що складають активи фонду до проведення аукціону. Частка відповідає кількості придбаних інвестиційних сертифікатів фонду.
Також інвестор гарантовано отримує дивіденди з прибутків фонду й має право продати свої сертифікати третій особі в будь-який момент часу за ціною, яку вважає за потрібне, а також гарантовано може повернути інвестовані кошти в повному обсязі в будь-який момент до початку торгів за об’єкт.
Критерій 3. Дохідність
Дохідність нерухомості варто розділити на два блоки. Перший — це щомісячна дохідність від оренди. Другий — це капіталізація, тобто зростання вартості вашої нерухомості з часом. Треба розуміти, що вартість і ліквідність нерухомості дуже залежить від ситуації на ринку, тож якщо в країні позитивна економічна ситуація й ринок росте, то вся нерухомість буде зростати в ціні, і навпаки.
Квартира
на етапі котловану
Тут можливий лише заробіток на зростанні ціни квартири: від етапу купівлі на котловані до продажу готової квартири, у середньому він становить 20-35% в доларі від початкової вартості квартири. Це все — ваша премія за ризик вкладання в непобудований об’єкт.
Річна дохідність тут буде залежати від реальних термінів будівництва: з довгобудами вона може розмитися до мінімальних значень.
Готова квартира під оренду
Орендна дохідність складає в середньому 4-10% залежно від квартири й ваших управлінських рішень.
Розглянемо на прикладі квартири площею 50 метрів квадратних у Києві в районі Дарниці:
Орієнтовна вартість квартири — 2 800 000 грн.
Середня вартість оренди — 18 000 грн.
Виходить близько 7,7% річних у грн. Якщо відняти витрати на косметичний ремонт, рієлтора та інші непередбачувані витрати, то дохідність зменшиться.
Капіталізація відповідатиме ситуації на ринку.
Житлова нерухомість InzhurBUD
Прогнозована дохідність фонду — 15% річних в USD.
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
Прогнозована дохідність фонду — 9,5% річних в USD (відповідає фактично сплаченій за минулі роки).
Капіталізація відповідатиме ситуації на ринку.
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
Після приватизації об’єкта прогнозована середня дохідність фонду за 10 років — 20% річних в USD.
Капіталізація відповідатиме ситуації на ринку.
Критерій 4. Оподаткування
Якщо у випадку з квартирами (і купівля, і здача в оренду) часто є спосіб приховати або занизити доходи, щоб уникнути оподаткування (хоча потім не зможете довести походження своїх доходів), то Inzhur — повністю біла перед державою історія. Inzhur є податковим агентом та автоматично перераховує до казни податки з ваших дивідендних та інвестиційних доходів. Кожен платіж є офіційним і ви зможете в будь-який момент довести походження своїх прибутків.
Квартира
на етапі котловану
Якщо ви захочете продати квартиру за механізмом уступлення прав, вам потрібно сплатити податок за договором про участь у фонді фінансування будівництва: це 18% ПДФО і 1,5% військового збору на приріст ціни. Державі складно проконтролювати фактично отримані вами кошти, тож часто в документах занижують ціну квартири та уникають оподаткування.
Коли квартиру здадуть і ви отримаєте право власності на квартиру, то сплатите державне мито в розмірі 1% від вартості квартири.
Якщо ви вже отримали право власності й продаєте квартиру за стандартною схемою, то сплачуєте 1,5% військового збору + ПДФО. Щодо ПДФО діє такий механізм:
– Перший продаж квартири в році здійснюється без ПДФО.
– Другий за рік — 5% ПДФО.
– Третій і наступні продажі за рік – 18% ПДФО. Якщо до продажу квартира перебувала у власності менш як три роки, ПДФО сплачується на рівні 18%.
До того ж покупець сплачує збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості квартири.
Готова квартира під оренду
Під час купівлі квартири ви як покупець сплачуєте збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості квартири.
Під час володіння ви сплачуєте щорічний податок на розкіш: він розраховується у відсотках від мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року, і не може перевищувати 1,5% за квадратний метр (цей податок сплачується, якщо у вашій власності є одна чи кілька квартир площею понад 60 метрів квадратних).
Також ви маєте сплачувати податок з доходів від оренди квартири (на жаль, більшість орендодавців цього не робить): 1,5% військового збору та 18% ПДФО від суми оренди. Як альтернативний варіант, ви можете зареєструвати ФОП і сплачувати податки з оренди відповідно до обраної групи.
Якщо згодом ви захочете продати квартиру, то діє схема, як і у варіанті вище. Тобто ви сплатите 1,5% військового збору + ПДФО. Щодо ПДФО теж діє такий механізм:
– Перший продаж квартири у році здійснюється без ПДФО.
– Другий за рік — 5% ПДФО.
– Третій і наступні продажі за рік — 18% ПДФО. Якщо до продажу квартира перебувала у власності менш як три роки, ПДФО сплачується на рівні 18%.
Ваш покупець також сплатить збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості квартири.
Житлова нерухомість InzhurBUD
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
Як співвласник фондів Inzhur, ви будете автоматично сплачувати лише два види податку:
- Податок на дивіденди: 10,5% 9% ПДФО за спрощеною ставкою та 1,5% військового збору).
- Податок на інвестиційний прибуток: 19,5% (18% ПДФО та 1,5% військового збору). Сплачується лише на різницю вартості інвестиційних сертифікатів, якщо ви захочете продати їх третій особі.
Критерій 5. Мінімальна інвестиція (поріг входу)
Концепція REIT передбачає, що великі прибуткові об’єкти, які раніше були недоступні роздрібному інвестору, тепер може дозволити собі практично кожен. Тоді як на квартиру потрібно збирати довгі роки. Подивимося на фактичні цифри:
Квартира
на етапі котловану
Приблизна вартість 50-метрової квартири на стадії будівництва (лівий берег Києва) — 1 700 00 грн.
Готова квартира під оренду
Орієнтовна вартість 50-метрової готової квартири з ремонтом (лівий берег Києва) — 2 800 000 грн.
Капіталізація відповідатиме ситуації на ринку.
Житлова нерухомість InzhurBUD
6700 USD.
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
122 000 грн за номінальною вартістю інвестиційних сертифікатів.
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
4 000 грн за номінальною вартістю інвестиційних сертифікатів.
Критерій 6. Воєнний ризик
Влучання ракети чи уламків — це ризик, що однаково сильно б’є по будь-якій нерухомості. Розглянемо наслідки для кожного виду нерухомості.
Квартира
на етапі котловану
Повна втрата майна або можливість доінвестування з метою відновлення пошкоджень.
Готова квартира під оренду
Повна втрата майна чи можливість зробити ремонт самостійно (або з залученням спонсорських коштів чи підтримкою з державних програм).
Житлова нерухомість InzhurBUD
Можливість доінвестування з метою відновлення пошкоджень і продовження будівництва.
Супермаркети фонду Inzhur Supermarket
Оскільки у фонді багато об’єктів, то можливе фінансування відновлення одного супермаркету коштом прибутків з решти об’єктів.
ТЦ Ocean Plaza фонду Inzhur Ocean
Можливість доінвестування з метою відновлення пошкоджень і продовження роботи ТРЦ.
Попри ризики воєнного часу, інвестиції у нерухомість залишаються чи не найбільш надійним і ефективним способом примножити свої статки. Для частини інвесторів можливість самостійно розпоряджатися своїм майном, обирати орендарів та управляти процесами є важливими факторами. Тим же, хто хотів би делегувати це управлінській команді, або ж не готовий вкладати значні суми для повної купівлі житла, пропонуємо ознайомитися детальніше з умовами інвестування у фонди Inzhur.
ТЕКСТ Уляна Швед
ІЛЮСТРАЦІЇ Віктор Грудаков
ЛІТЕРАТУРНА РЕДАКТОРКА Вікторія Оліщук
ПРОДЮСЕРКА Надія Миколаєнко
ПРЕДСТАВНИЦЯ INZHUR Аліна Онищенко
Коментарі | 0